질문
해결완료

1가구 2주택 양도세 문의

박준형2019-08-23 오후 4:32:50  조회  590답변  1
안양에 조그만한 5층 꼬마 빌딩을 2017년 3월 구입하였습니다.
1~4층 용도는 제1,2종 근린생활시설이고 5층이 단독 주택으로 건출물대장에 명기되어 있습니다.
연면적 1,110.45 m2, 단독 주택은 149.04 m2 입니다.(주택비율 14%이하)
(단독주택 2019년 공시가 2억 이하임)

그리고 분당에 제 명의로 아파트 (전용 면적 101 m2. 2004년 구입) 한채가 있고 15년 거주하고 있습니다.
(2019년 공시가 6억이하)

문의 :
1. 건축물에서 주택비율이 낮아도 법으로 주택 인정되고 가구수에 포함 되니요?
(2017년 매수 시 중개업자는 가구수에서 제외 된다고 했음)
2. 주택으로 인정되야 가구수에 포함 된다면, 제자 일시적 1가구2주택자가 되므로 양도세 비과세 혜택을 받으려면
주택임대사업자 등록을 해야 혜택을 받을수 있는지요?
(애들 교육 문제로 분당에서 3~4년은 더 있어야 할 형편 입니다)
3. 분당 아파트는 전용 면적이 84m2 이상이라 임대사업자 등록을 해도 양도세 혜택이 없는 것으로 이해가되고,
안양 건물 5층 단독주택(149.04 m2)을 임대사업자 등록을 한다면 분당 아파트 매도 시 양도세 비과세 혜택
및 장기소유 공제 혜택 받을 수 있는지요?
4. 서울 의외 비 조정구역은 3억 이하는 주택은 가구수에서 제외가 되는지요?
답변
채택된 답변

답변 : 1가구 2주택 양도세 문의

김정열 2019-08-27 오후 2:06:33
안녕하십니까!
김 정열 공인중개사입니다.

상가 건물 중에 전체 면적의 14% 정도 차지하는 주택이 한 채 있어 상가 주택을 보유하고 계시는데, 이 주택이
양도세 산정에서 주택에 속하느냐는 말씀이신데, 현행 규정상 당연 주택에 포함됩니다.
이는 주택 청약에서도 마찬가집니다.

현행 양도소득세 규정상 주상복합건물에서 상가를 주택으로 보는 규정은, 전체 면적에서 주택 면적이 상가면적보다 큰 경우는 주택으로 보아서, 상가의 양도시 상가부분의 양도세는 부과되지 않지만, 주택이 상가보다 작은 경우는 상가는 상가로 보고, 주택은 주택으로 보아서 각각 산정 부과됩니다.

주택으로 인정되어 1가구 2주택자이나, 분당은 청약조정지역에 속하지만, 상가주택이 소재하는 안양시는 동안구만 조정대상지역에 속합니다.
따라서, 상가주택이 동안구에 있지 않으면, 일시적 2주택 기간도 3년이라서, 2020년 3월까지 분당의 주택을 매도하시면, 9억이하 부분은 면제를 받게되나, 만약 동안구에 속한다면 일시적 2가구 보유기간이 2년이라서 이미, 면제 기간을 경과한 걸로 보입니다. 따라서 이 경우는 어느 주택을 매도하든 양도세가 부과되며, 또한 2주택자로 10% 중과가 되겠습니다.

안양의 상가 주택을 임대주택으로 등록한다면, 분당 주택의 매도시에는 9억 이하 부분만 면제를 받을 수 있습니다. 9억 이상 부분은 양도세가 부과됩니다.
그리고 중과는 8년이상 임대시 면제 되는 걸로 알고 있습니다.

3억이하의 주택은 가구수에서 제외되느냐는 말씀은 잘이해가 되지않는 말씀이신데 아마도, 3주택 이상의 양도세 중과에서 제외된 주택을 문의하신 걸로 이해됩니다.
현행 규정은 3주택 이상의 양도세 중과에, 수도권, 세종시, 광역시 외에 소재하는 주택 중 기준 시가 기준 3억 이하의 주택은, 3주택의 산정에서 배제하고 있습니다.

이해에 도움이 되셨기를 바랍니다.

부동산 문제에 대해서 아래의 저의 블러그에 오시면 작으나마 정보를 얻으실 수 있을 겁니다.
네이버상단 블러그- 블러그명- 김정열의 부동산세상
김정열
(전)잠실 겔러리아 부동산
(전) 조양부동산 대표.
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