9개월 거래절벽…물가쇼크, 금리인상에 부동산 꺾이다

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이제는 위험관리 필요한 때

김인만
굿 맴버스 대표
김인만부동산연구소 소장
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6월 미국의 소비자물가지수(CPI, Consumer Price Index)가 전년도 동월대비 무려 9.1%가 나왔다.
당초 8.8%수준으로 예상했던 시장은 1981년 이후 41년만에 가장 높은 수치에 당혹감을 감추지 못하고 있다.

5월 물가지수 8.6%도 난리였고 자이언트스텝(0.75%p) 기준금리를 올렸음에도 9.1%가 나오자 이제는 자이언트를 넘어 울트라 빅 스텝(1%p) 금리인상까지 검토되고 있다. 제롬 파월 미 FRB의장과 함께 가장 곤혹스러운 한사람 이창용 한국은행 총재일 것이다.

한국은행 사상 처음으로 기준금리를 빅 스텝(0.5%p) 올려 2.25%로 만든 지 며칠만에 미국의 소비자물가지수가 이렇게 나오자 한국은행이 빅 스텝이 아닌 자이언트 스텝으로 갔어야 하는 것 아닌가 하는 우려의 목소리들이 나오고 있다.

이제 한국은행에서 올해 기준금리를 올릴 수 있는 기회는 세 번이다. 이창용 한국은행총재는 0.25%p씩 세 번을 올려 올해 말까지 3% 기준금리는 가겠다고 한다.

한국과 미국의 금리역전은 불가피해 보인다. 올해 말 우리는 3%, 미국은 3.5%, 최대 4%까지 올라갈 가능성도 배제할 수 없게 되었다.

부동산시장 분위기도 사실상 꺾였다고 봐야 한다. 2021년 4분기부터 거래가 줄어들면서 2022년 2분기까지 9개월 동안 거래절벽 상황이다.

8년 이상 과도한 상승에 대한 피로감에 상승의 원동력이었던 저금리, 유동성의 힘이 흔들리면서 투자심리가 꺾인 것인데 과거경험에 비춰보면 적어도 3년 이상은 위험관리를 해야 할 것 같다.
2022년 7월 현재 1금융권 대출금리는 4%중반 이상이고, 예금금리도 3% 훌쩍 넘었다.

올해 말 한국은행 기준금리가 3%가면 1금융권 대출금리는 5~6%, 예금금리는 3.5~4%정도 될 것 같다.

대출금리 6%라면 대출받기 굉장히 부담스럽다. 10억원의 아파트를 사기 위해 5억원을 빌린다면 한달 이자만 250만원 정도 된다. 원금상환까지 더하면 300만원 이상 원리금 상환을 하여야 할 수 있다.

3년 전만 하더라도 100만원 수준이었던 대출이자가 이렇게 오르면 자금계획은 원점에서 다시 세워야 한다. 3년 만에 소득이 2.5배 늘어날 가능성은 거의 없기에 지출을 줄일 수밖에 없다.

반드시 필요한 지출이 아니라면 줄여 대출이자 상환에 보태야 하고, 여유자금이 있다면 금리가 높은 신용대출부터 상환하는 것이 좋다.

일시적2주택이나 양도세 중과 한시적 면제를 이용해 주택 수를 줄이려고 하는 분들 중 상당수가 매수자가 없어 팔 수가 없다고 아우성이다.

무작정 가격만 떨어뜨린다고 능사는 아니다. 매수자가 가격을 조정해달라고 하면 조정해줄 수 있지만 집을 사겠다는 매수자를 찾아볼 수 없는데 가격만 낮춘다고 거래가 되지 않는다.
바다에 물고기가 없는 날에는 좋은 미끼를 사용한다고 낚시가 되지 않는다.

팔기로 마음먹었다면 계약하겠다는 매수자가 일정부분 가격조정을 원한다면 그렇게 해주어도 좋지만 먼저 가격을 깎아주거나 여지를 남길 필요는 없다.

오를 때는 웃돈을 주고서라도 사고 싶은 심리가 안 오를 것 같으면 깎아줘도 사기 싫은 것이 심리다.
부동산에 집을 내 놓을 때는 급한 마음에 동네 부동산 다 들러 매물 내 놓지 말고, 일 잘하는 부동산 1-2곳에만 매물 등록을 하고, 가격조정은 매수자가 나타나면 그때 이야기하자, 거래가 되면 중개보수 외 인센티브도 주겠다는 당근을 제시하는 것도 좋다.

노력을 해도 팔리지 않는다면 계속 가격만 깎기보다 보유가치가 높은 집이라면 자녀에게 증여를 해주는 것도 좋다.

김인만부동산경제연구소
 

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