부동산 계약엔 일정한 형식 없다…충동구매 조심해야

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좋은 매물 선점, 순간 포작이 중요

윤정웅
現 수원대 사회교육원 교수..
21세기부동산힐링캠프 대표
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집이 안 팔려서 민간풍속으로 현관에 가위를 거는 일이 있고, 이곳저곳 부동산에서 팔라고 사정할 때도 있다. 사는 사람은 가위 걸 때가 기회요, 파는 사람도 중개업소에서 사정할 때가 기회임은 누구나 알고 있지만 그게 맘대로 안 되는 게 부동산투자다.

요즘처럼 아파트값이 상승세를 멈출 때는 내 집 마련을 위해 바삐 움직이는 사람도 있지만, 아직 자금마련에 이르지 못한 사람들은 마음이 급해서 안절부절못하게 되고, 이러다 앞으로도 값이 더 오르면 어떡하나 노심초사하게 된다.
 
집을 사려고 보면 돈이 넉넉히 남는 일은 한 번도 없고 꼭 모자라게 된다. 그게 살림살이라는 것이다. 살림살이 중에서도 가장 큰 살림살이가 집 사는 일이다. 정부의 주택공급정책을 믿고 기다릴 것인가? 아니면 지금이라도 사야 할 것인가? 집 없는 사람은 하루에도 열두 번을 생각하는 문제다.
 
죄 없는 계산기를 몇 번씩 두드리다 일단 시세나 알아보려고 중개업소도 가보고 모델하우스에도 가보고 미분양도 찾아보게 된다. 그런데 중개업소나 모델하우스를 방문하여 현장도 구경하고, 품질에 대해 관계인들의 설명을 듣는 건 좋은데 건물생심(見物生心)이라고 꼭 그날 계약하지 않으면 놓칠 것만 같은 조급한 마음에 돈을 지급할 수 있다.
 
중개업소 관계인들이나 모델하우스 직원들의 말을 듣다 보면 사 놓으면 다 돈 벌 것처럼 들리게 되고, 몇 시간 후에는 매물이 없어진다는 말에 갈등이 생기게 된다. “이 부동산 별로 좋지 않으니 알아서 하라”는 말을 들어보신 일은 없을 것이다. 물건 파는 곳은 다 그렇다.
 
우선 매물을 잡아 놓고 하루 이틀 생각해볼 요령으로 가계약금으로 50만 원 또는 100만 원을 걸어 놓는 일이 허다하다. 거기까지만 해도 좋다. 그런데 “돈만 놓고 그냥 가면 되느냐”고 하면서 계약서에 이름이라도 써놓고 가라고 한다.

당연한 일이로구나, 생각되어 총액과 계약금을 나름대로 정하고 중도금은 편리할 대로 하자고 하면서 넉넉히 기간 잡아 기재하고, 두 달 후 잔금 치루면 된다는 내용으로 구렁이 담 넘어가듯 작성할 것 다 작성해 버린다.
 
계약금에 대한 나머지 잔금은 내일까지 입금하라는 식으로 종결되기도 하고, 신규분양은 일주일 내로 인감증명과 인감도장을 가지고 와야 된다고 하면서 은근슬쩍 입주 때 프리미엄이 한 장이라느니, 두 장이라느니 바람 잡게 되면 자신도 그 바람 속으로 빨려 들어가게 된다.
 
계약금을 50만 원이나 100만 원 정도만 지불하게 되면 별로 부담 없는 돈이라고 생각할 수 있다. 나중에 포기해 버릴 셈치고 일단 매물을 잡아놓고 천천히 생각해 보자는 취지도 있겠지만, 자칫 이미 엎질러진 물이 될 수도 있다.
 
앞으로 아파트 공급 보따리가 터지게 되면 사방에서 이런 일이 일어날 것이다. 계약은 일정한 형식이 없다. 문서로 작성하건 구두로 하건 효력에는 지장이 없다. 타인을 위한 계약도 가능하고, 타인의 물건을 매매하는 계약도 가능하다. 요즘은 타인을 대리한 계약도 많아지고 있다.
 
계약서가 작성되고 일부라도 돈이 건너갔으면 계약은 그것으로 성립이 된 것이고, 그 다음부터는 서로가 계약을 성실히 이행할 의무만 남게 된다. 하루나 이틀이 지난 후 형편상 도저히 안 되겠다 생각되어 없던 계약으로 하자고 해도 계약은 이미 돌이킬 수 없게 될 수도 있다.
 
어떤 사람들은 24시간 이내에는 해약이 가능하다는 말을 하지만, 그런 규정은 어디에도 없다. 계약서에 도장 찍고 돌아서면 해제가 불가능하고, 해제를 하려면 위약조건을 지켜야 한다.
 
매매대금이 5억원인데 당시 계약금을 3000만 원으로 기재해놓고 100만 원만 걸었다고 가정해 보자. 계약 후 계약금 100만 원을 포기하겠다고 한다면 계약이 해제될까? 계약을 해제하려면 상대방의 동의를 받아야 하고, 일방적으로 포기를 하려면 나머지 계약금 2900만 원을 지불하고 포기를 해야 하는 것이다.
 
즉 계약금을 3000만 원으로 정하였고, 그 중 100만 원만 지불했다면 나머지 2900만 원을 지불해야 계약을 해제할 수 있다는 뜻이다. 인정머리 없다고 할 수 있겠지만 계약현장에서는 그런 일이 수시로 일어나고 있다.
 
계약서에 이름만 쓰고 다음 날 계약금 나머지를 지불할 때 도장을 찍기로 했을지라도 그 계약서는 완성된 계약서라도 봐야 한다. 당사자의 의사가 중요한 문제이므로 도장을 찍었건 안 찍었건, 계약서의 효력에는 아무런 지장이 없는 것이다. 싸인만 해도 계약의 효력에는 변동이 없다.

결국 심심풀이로 부동산중개업소나 아파트 모델하우스에 구경 갔다가 수억원 짜리 집을 잠깐 사이에 계약하는 실수를 저지르게 되는데, 그게 실수가 될지 복이 될지는 아무도 알 수 없다. 확실한 주택이나 신규분양 아파트를 순간적으로 잘 잡는 일도 복불복(福不福)이라고 볼 수 있고, 집은 또 다 그렇게 마련하기도 한다.

그런 갑작스러운 계약도 기회를 잘 포착하고 남 먼저 좋은 매물을 구입하게 될 때에는 나중에 크게 재미를 보게 된다. 부동산 고수들은 대개 순간포착을 잘 한다. 

따라서 뜸들이다 놓치는 일도 없어야 하겠지만, 초보자로서는 너무 성급한 계약이나 충동구매는 조심해야 할 일이다.
 
 
 
▶글쓴이  윤 정 웅
-21세기부동산힐링캠프 대표 http://cafe.daum.net/2624796
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