양도세 비과세 기준 다시 바뀌다…규제완화 선택과 집중 필요

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1가구 1주택 양도세 비과세 재기산 폐지 등 시행

김인만
굿 맴버스 대표
김인만부동산연구소 소장
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세월이 흘러 사랑도 변하고 사람도 변하는 것이 인생이라 하지만 세법은 변해도 너무 자주 변한다.
이미 알려진 대로 다 주택 양도세 중과는 1년간 한시 배제가 돼 2022년 5월 10일부터 2023년 5월 9일까지  양도 시 중과세율(2주택 20%p, 3주택 이상 30%p)이 아닌 기본세율(6-45%)이 적용되고 장기보유특별공제도 15년 이상 보유 시 30%가 공제된다.

15년전 10억원에 취득해 지금 20억원에 매도하는 3주택자의 경우 중과 시 6억8280만원 내야 했지만 중과 1년간 면제가 되면서 2억5755만원으로 4억2525만원 정도 절세효과를 보게 된다.
물론 중과세율을 내고 파는 사람이 거의 없었으니 절세효과보다는 이제 좀 팔아볼까 고민하는 분들이 늘어날 것이다.

다만 아직까지 집값이 뚝뚝 떨어지는 분위기도 아니고 오히려 재건축 규제완화 기대감으로 일부 지역은 여전히 강세를 보이고 있으며 종합부동산세 부담도 줄여줄 수 있다고 하니 굳이 지금 팔아야 하나, 조금 더 기다려볼까 이렇게 생각하는 분들도 여전히 많아 매물증가로 시장이 하향 안정되기에는 역부족이라는 목소리도 여전히 많다.

그래서인지 정부가 이번에 소득세법 시행령을 개정하면서 다 주택 양도세 중과 1년간 배제 왜 추가로 양도세 비과세 규제를 더 풀었다.

문재인 정부에서 강화했던 1세대1주택 양도세 비과세 보유, 거주기간 재 기산 제도가 폐지된 것이다.
보유, 거주기간 재 기산 제도는 2주택 이상 다 주택자가 주택을 양도하고 남은 최종 1주택을 비과세 받으려면 2년 이상 보유(조정대상지역 +2년이상 거주)요건을 충족해야 하는데 보유 및 거주 시점을 최종 1주택이 된 시점부터 적용을 하는 규제이다.

예를 들어, A주택을 10년전 구입했고 B주택을 3년전 구입하였다가 B주택을 양도하였다면 남은 A주택은 10년 보유기간을 인정받지 못하고 B주택을 판 시점부터 다시 2년 이상 보유 및 거주(조정대상지역)을 해야 했었다.

보유 및 거주기간을 채우기 위해 2년을 더 버티면서 매물이 나오지 않는 부작용이 생기자 이번에 전격적으로 폐지한 것으로 B주택을 매도하고 바로 A주택을 팔아도 A주택은 이미 2년이상 보유 및 거주를 하였기에 양도세 비과세를 받을 수 있다.

일시적2주택 비과세 요건도 1년에서 2년으로 완화됐다.  2019년 12월 17일 이후 매매계약부터는 일시적2주택 시간이 1년 적용이 되고 세대 전원이 신규주택에 전입을 하여야 했지만 이제는 신규주택 취득 후 1년이 아닌 2년 내(비규제지역이나 2018년 9월 13일 이전 매매계약은 3년 동일) 내 매도하면 종전주택은 양도세 비과세 가능하다.

나는 작년에 일시적2주택 1년으로 팔려고 했다가 못 팔았는데? 이렇게 억울해하시는 분들도 걱정할 필요가 없다.

예를 들어, 2021년 1월 1일 신규주택 취득 후 2021년 12월 31일까지 못 팔아서 일시적2주택 혜택을 놓친 분들은 1년 더 연장돼 2년으로 됐으니 2022년 12월 31일까지 양도하면 종전주택 양도세 비과세를 받을 수 있다. 물론 종전주택은 2년 보유(+규제지역 2년 거주)는 해야 한다.

시장에 매물을 늘려 공급증가효과를 내서 부동산시장을 안정시키겠다는 의도로 이렇게 쉽게 빨리 할 수 있으면서 공급을 늘리는 효과가 있는 정책부터 하나씩 풀어나가면 된다.

다만 부동산시장에 과도한 규제완화 기대감을 줘서 투자심리를 자극하는 것은 시장안정을 해치는 결과가 될 수도 있어서 규제완화의 선택과 집중이 필요하다.

매물증가에 효과가 있는 규제는 우선적으로 풀고, 재건축규제완화와 같이 투자심리에 영향을 주는 정책들은 정부내부에서 계획은 만들되 발표는 시장안정을 확인한 후 천천히 하는 것이 맞다.

김인만 부동산경제연구소
 

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