오락가락 갈짓자 행보…1기 신도시 재건축 될까? 안 될까?

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투기억제, 이주수요, 형평성 문제 등 충분한 준비ㆍ계획 필요

김인만
굿 맴버스 대표
김인만부동산연구소 소장
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1기 신도시 재건축이 뜨거운 이슈로 떠 올랐다. 오락가락 해명 끝에 인수위는 일단 추진하겠다고 하니 믿고 기다려봐야 하겠지만 평소 의심이 많은 필자는 과연 계획처럼 빨리 추진이 될까, 행여나 6월에 있을 지방선거를 의식해 일단 추진하겠다고 하는 것은 아닌가 하는 의구심도 든다.

1기 신도시는 대략 30만호 정도 된다. 세대 당 3인 정도라 가정하면 100만명 정도가 1기 신도시 재건축의 이해당사자가 될 것이다.

정치적으로도 6월 지방선거에서 경기도와 성남시가 가지는 의미는 매우 크다.

지방선거 이후 본격적인 추진상황을 지켜봐야 하겠지만 일단 추진된다는 것을 전제조건에 두고 어떻게 추진이 될지 살펴보자.

1기 신도시 재정비사업 촉진을 위한 특별법을 만들겠다고 한다. 인허가절차 간소화, 안전진단 제도 규제완화, 초과이익환수 완화, 토지 용도변경 및 용적률 상향, 세입자 이주대책 및 재 정착 등의 내용이 포함된다.

앞으로 야당이 될 민주당이 과반 이상의 의석을 차지하고 있는 현 국회상황에서 1기 신도시 특별법이 처리될 가능성은 높아 보이지 않고 처리되더라도 매우 진통이 예상된다.

특별법의 내용 하나 하나가 모두 뜨거운 이슈들이다. 용적률 인상과 초과이익환수만 하더라도 어떻게 답을 찾을지 상당한 어려움이 있을 것이다.

가장 어려운 숙제는 투기억제와 이주대책 그리고 형평성 문제이다. 아무런 추진도 하지 않고 추진하겠다는 기대감만 주었을 뿐인데 벌써부터 거래량이 늘고 집값이 오르고 있다.

행여나 토지거래허가로 투기를 막겠다는 생각이라면 실패가능성이 매우 높은 만큼 제대로 된 투기억제 대책을 마련해야 할 것이다.

집값이 들썩이는 부작용을 뚫고 재건축사업을 계속 추진하기는 어렵기 때문이다.

재건축 정비사업을 하면 이주수요가 발생하면서 인근지역의 매매, 전세시장은 크게 자극을 받고 가격이 오른다. 또 1기 신도시 30만호 재건축에는 대략 절반 정도인 15만호, 약 50만명 정도의 세입자 가족들의 이해관계도 복잡하게 얽혀 있다.

88올림픽 당시 선수촌아파트처럼 이주아파트를 만들어서 수용한 다음 나중 일반분양을 하겠다는 계획도 있는데 올림픽처럼 한달 하고 끝날 이벤트도 아니고 이주수요 수용을 위한 아파트를 어디에 얼마나 만들 것이며, 설사 만든다 하더라도 토지확보 및 건설기간 고려하면 윤 정부 임기 끝날 때 이주아파트라도 만들면 다행이라는 생각도 든다.

순환개발을 한다고 하는데 어느 단지를 먼저 추진할지 각 신도시 별 각 마을단지 마다 이해관계가 달라 분쟁이 생길 것이고 1기 신도시보다 더 노후화가 심한 압구정, 여의도 등 서울 다른 단지들의 재건축은 어떻게 할 것인지 풀어야 할 숙제가 한 두가지가 아니다.

일부 단지는 2024년 이주할 수 있도록 한다는 뉴스도 나오는데 아무리 대통령 취임 전 하늘의 별도 딸 것 같은 기대감이 충만한 시기라 하여도 2024년 이주는 너무 나갔다.

특별법으로 가장 빨리 많은 물량을 공급하는 신도시 개발사업도 계획부터 입주까지 8~10년이 걸리는데 어떻게 재건축 시작도 안된 1기 신도시 아파트가 2년 내 이주를 할 수 있겠는가?

도심 새 아파트 공급이 필요하고 노후화되고 있는 1기 신도시 정비문제가 공론화될 필요는 있지만 하늘의 별을 따줄 것 같은 과도한 기대감을 주어서는 안 된다.

지나친 기대감은 시장을 자극하게 되고 집값은 오르고 부동산시장은 불안해지면서 모든 것을 다 망쳐버릴 수도 있다.

급히 먹은 떡이 체한다. 1기 신도시 재건축 사업은 정치논리가 아닌 경제논리로, 15년 이상 걸릴 수 있는 장기프로젝트임을 솔직히 인정하고 투기억제, 이주수요, 형평성 등 풀어야 할 숙제 하나 하나를 충분한 준비와 계획으로 풀어가 주기를 바란다.

김인만부동산경제연구소
 

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