2022년 달라지는 부동산 정책…알아두면 돈된다

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1월부터 차주단위 DSR 2단계 시행 

2022년 임인년(壬寅年) 달라지는 부동산 정책에 대해 알아보자.

도시 및 주거환경정비법의 재건축, 재개발 조합원입주권은 1세대1주택 양도세비과세가 가능했지만 빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법이 적용되는 자율주택정비사업, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업의 조합원입주권은 양도세 비과세 대상에 포함되지 않았는데 1월부터 비과세대상에 포함이 된다.

또 조합원입주권 양도 시 양도세 비과세를 받으려면 다른 주택이나 조합원입주권뿐만 아니라 분양권도 보유하지 않아야 양도세 비과세 가능하다.

조합원입주권이 비과세요건을 충족했더라도 분양권이 있으면 주택 수에 포함되어 비과세를 받을 수 있다. 단, 시행일 이전인 2021년 12월 31일까지 취득한 분양권은 포함되지 않는다.

상가주택은 주택면적이 크면 주택으로 간주되어 1세대1주택 양도세 비과세가 가능하였지만 1월부터는 12억원 초과 상가주택을 처분하는 경우 면적과는 무관하게 주택부분만 비과세 가능하고 상가부분은 과세된다. 주택과 상가부분을 별도 분리해서 계산한다는 의미다.

그 외 주택의 부수토지 범위조정, 동거주택 상속주택 대상 확대, 상속세 연부연납 기간 연장, 오피스텔 시가표준액 기준 정비, 미 허가 주거용 건물 과세기준 강화 등도 1월 1일부터 바로 시행이 되었고, 임대보증금 보증제도 개선, 외국인 임대사업자 등록관리 강화, 공공소규모재건축사업 용적률 상향은 1월 15일부터 시행이 된다.

가계부채 총량관리를 위해 차주단위 DSR 2단계가 1월, 3단계는 7월 시행이 된다. 2021년 1단계에서는 주택담보대출은 모든 규제지역 6억원 초과주택, 신용대출은 1억원 초과였지만 1월 2단계가 시행되면 총 대출 액 2억원 초과로 강화되며 7월 3단계가 시행되면 총 대출 액 1억원 초과로 더 강화가 된다.

2월에는 투기과열지구 및 조정대상지역 지정요건이 대통령령으로 변경되며, 임대차 계약 갱신 시 5%이내 인상할 경우 양도세 실 거주요건 1년을 인정해주는 상생임대인 제도도 시행이 된다.
그 외 공동기숙사 신설, 집주인 실 거주 확인을 위한 임대차 정보 조회 등 다양한 서비스도 연내 제공될 예정이다.

2022년 변경되는 주요 부동산 정책

▶1월 1일
-조합원 입주권 취득대상 및 대체주택 양도세 비과세 확대
-자율주택, 가로주택정비사업, 소규모재개발사업 1세대1주택 양도세 비과세 대상 포함
-조합원입주권 양도세 비과세 요건 정비
-조합원입주권 양도 시 다른 주택이나 조합원입주권뿐만 아니라 분양권도 보유하지 않아야 양도세 비과세 가능.(단, 시행일 이전에 취득한 분양권은 해당 없음)
-고가 상가주택 주택부분만 양도세 비과세 가능
-12억원 초과 고가 상가주택 처분 시 면적 무관하게 주택부분만 비과세 가능

▶1월
-차주단위 DSR 2단계 시행 
1단계: 주택담보대출(모든 규제지역 6억원 초과주택) 신용대출(1억원 초과)
2단계: 총 대출 액 2억원 초과

▶7월
-차주단위 DSR 3단계 시행
3단계: 총 대출 액 1억원 초과

▶2월
-투기과열지구 및 조정대상지역 지정요건 대통령령으로 변경
-상생임대인, 양도세 비과세 실 거주요건 완화

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