2022년은 지방시대 원년...부울경이 대세 이끈다

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2026년까지 지방 부동산시장 활기 전망

이주호
국토도시개발전문가
부동산 칼럼니스트, 대학 ..
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2014년 하반기 부터 시작된 강남발 집값 폭등은 2021년 까지 무려 8년간 이어졌다. 참으로 끈질긴 생명력을 지닌 강남 집값이다. 2010~2020년대 서울, 경기, 인천 집값 폭등은 종전에는 볼 수 없었던 폭발력을 지녔다.

1980년대만 하더라도 전국 집값은 동시다발적으로 올랐으나 2014년 하반기 부터는 서울 강남권에서 시작하여 강북권으로, 경기도로, 인천으로 지역별로 순환하면서 긴 상승세를 이어갔다. 서울 외곽지 노도강, 금관구 등 집값 폭등은 2019년 부터 시작되었고 경기 안양, 광명, 용인, 동탄, 수원, 일산, 파주 등과 인천은 2020년 부터 상승 곡선을 그렸다.

2021년 부동산시장 장세를 살펴보면 수도권 집값이 크게 올랐다. 이는 서울 집값이 오르니 인천과 경기도 안양, 광명, 용인, 동탄, 수원, 일산, 파주 등 집값에 자극을 주었고 집값 확산, 탈 서울 영향으로 2021년은 서울 집값 상승률보다 인천, 경기 집값 상승률이 높았다. 서울에서는 강남권보다 중저가 아파트 수요가 몰린 강북권의 상승세가 두드러졌다.

반도체경기로 반도체 대표주 삼성전자 주가가 2016~2021년 초 까지 오르니 즉 실물경제가 좋아지니 서울 집값이 오른 측면이 있다. 강남 집값이 오르니 풍선효과로 강북, 경기, 인천 등 집값도 올랐다.

1997년 12월 IMF 국가비상사태 이후 2000년대 부동산시장은  서울, 경기 위주의 집값 상승(이때 강남구, 서초구, 송파구, 양천구 목동, 분당, 평촌, 용인 버블세븐지역이란 부동산 신조어가 탄생했다)이 있었고 지방 집값 상승은 미약했다. 

하지만  2010년대는 지방의 강남인 부산 해수동(해운대구.수영구.동래구), 대구 수성구.달서구, 대전 서구.유성구, 광주 남구 봉선동, 인천 연수구 송도신도시 집값도 서울 집값 상승에 동참했다. 집값 상승적인 측면에서 보면 지방의 강남은 지방권역이 아닌 서울권역으로 보인다.

요즘 부동산 기사를 보면 서울 외곽지, 경기도 집값은 빠지고 서울 똘똘한 한채로 돌아선다고 하는데 사실 똘똘한 강남권 집값은 2014년 하반기 부터 상승 곡선을 그려 상승 기간이 훨씬 더 길다. 필자의 소견으로는 집값이 하락세로 돌아서면 상승 기간이 긴 강남권 집값 폭력이 가장 우려가 된다. 반면 서울 집값보다 늦게 오른 경기도 집값은 아직 상승 여진이 있는 듯 하다.

아무리 똘똘한 한채라도 집값 폭락기에는 버틸 재간이 없다. 일례로 강남구 대치동 은마아파트는 2007년 12억 시세에서 2013년에는 7억원선도 깨졌다. 고점 대비 거의 40%나 폭락했다. 서울 강남 집값 폭락에 대해서는 이 은마아파트 폭락을 반면교사로 삼아야 한다.

최근 서울 집값이 하락세로 돌아선건 분명하다. 왜냐하면 우선 반도체경기 즉 실물경제가 하강 코스를 그리고 있고, 오세훈 서울시장이 재건축.재개발.재정비사업을 통하여 주택 공급책을 펴고있는 등등 여러가지 이유로 집값이 꺾였다는 전망이 지배적이다.

지방에서도 이러한 현상이 나타나는 게 올해 부터 대구의 강남인 수성구 집값도 하락 징후를 보이자 권영진 대구시장은 최근 수성구 수성지구, 범어지구 단독주택지 종 상향을 발표하는 주택 공급책을 내어 놓았다. 종 상향 결정은 곧 그 지역에 고층 아파트를 짓는다는 것이고 공급이 넘치면 집값이 꺾이게 되어 있는 것은  수요공급의 원칙상 불변의 진리다.

최근 서울.경기 집값이 꺾이자 지방 대세론이 슬슬 고개를 들고 있다.

지난 시대를 돌이켜 보면 2008년 미국발 금융쇼크로 강남 집값이 꺾이자 그해 말 이명박 정부의 경기부양책으로 강남 집값이 다시 살아나기 시작하여 2010년 까지 상승세가 이어졌다. 2010년에 다시 강남 집값이 꺾이자 2011년 부터는 지방 대세가 도래해 2014~2016년 까지 상승세가 이어졌다.

부동산 지역별 경기사이클 역사는 반복되게 마련인데 2011년 지방 대세가 시작되어  10여년이 지난 오늘날  최근 서울.경기.인천 집값이 하락 징후를 보이자 2022년 지방 대세가 대두되는건  지역별 집값 상승 측면에서 이유있는 대세론이다.

지방 대표 지역하면 으레껏 부울경(부산.울산.경남)을 떠올리는데 2016년 이후 조정을 받은 이 부울경 일부 집값이 2021년에 살짝 고개를 들고 있다. 사실 지방 일부 지역 집값은 2016년 부터 서울 집값이 오르는 동안  오히려 내렸으니  2022년 부터 집값이 오르더라도 그동안 충분한 조정을 거쳤기 때문에 우선 매물 압박을 받지 않는 장점이 있다.

부울경이라고 하더라도 지난 서울 집값 상승에 동참한 부산 해수동, 울산 남구 등은 지방 집값 상승에서 제외하겠다.

지난 서울 집값 상승에 동참하지 않은 부산 강서구.사하구.사상구 등과 울산 동구, 창원, 거제, 대구 달성군, 대전 동구, 인천 중구 영종신도시  등이 지방 부동산 범주에 속하지 않을까 한다.

부울경은 중화학공업 산업단지가 많이 포진되어 있는데 2019년 부터 조선경기가 살아나고 있고 그 지역에 경기가 살아나면 집값 상승에 긍정적인 측면이 많다.

조선경기와 연관이 있는 지역은 거제, 울산 동구, 부산 사하구, 창원인데 이들 지역은 지난 조선경기 침체때 집값이 폭락했고 2019년 부터 조선경기가 살아나니 집값이 살아나고 있다. 2019년 10월 한국 조선업계가 세계 발주 물량의 80% 이상을 따내면서 수주액과 수주 물량 모두 중국을 제치고 1위를 기록하자 집값이 오르기 시작했다.

글로벌 경기 회복으로 전방 산업 정상화가 가속화될 경우 철강 수요가 꾸준히 발생하기 때문에 철강 도시 포항, 당진 등의 집값 상승에도 영향을 줄 가능성이 크다.

수년동안 침체를 보였던 제주도 집값이 2021년 급등세를 보인 것도 주목할 현상이다. 

앞으로 오를 수 있는 지방 집값은 첫째로 지난 수년간 서울 집값이 오를동안 오르지 않는 게 전제 조건이다. 지방 중화학공업 산업단지 도시 외에 지방 교통 호재가 있는 저평가 지역을 눈여겨 봐야 한다.

교통 호재 지역으로는 대구신공항, 가덕도신공항 건설관련 경북 구미, 군위.의성, 가덕도, 거제 등과 KTX 노선 수혜지역인 서대구, 부산 부전, 거제, 통영, 진주, 전주, 순천, 여수, 천안.아산, 오송, 익산, 김천, 강릉 ,포항 등이 있다.

지방 집값은 부울경이 선두에 나서면 나머지 지방도 따라가지 않을까 한다. 지난 서울 집값이 폭등할 동안 오히려 집값이 내린 지방은 이번 지방 대세때 제대로 평가받을 것으로  전망된다.

지난 2011~2016년 초 까지 지방 시대가 있을때 서울 집값은 오히려 내렸다. 이번 지방 대세때에도  역시 이러한 전철을 밟을 것으로  예상한다. 서울 집값이 수년동안 조정을 받을때 까지  지방 대세가 이어질 것으로 보이고 2022년 부터 지방 시대가 시작되면 2011~2016년 초 지방 대세보다 더 큰 폭발력을 가질 것으로 예견된다.

수도권과 지방 부동산시장은 서로 상반되게 움직이고 있다. 수년동안 수도권 대세가 이어지면 지방이 침체되고, 지방 대세가 이어지면 수도권이 침체되고 하는 식이다.

2016~2021년이 수도권 집값 대세 장세였다면 2022~2026년은 지방 대세 장세로 전망된다.

2022년 올해는 지방 부동산, 집값 시대 원년으로 앞으로 수년동안 지방이 우리나라 부동산시장을 떠들석하게 할 것으로 보인다.


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