보름달 같았던 주택시장, 어느새 초승달로 지나

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아파트 가격 반토막도 시간 문제

윤정웅
現 수원대 사회교육원 교수..
21세기부동산힐링캠프 대표
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요즘 주택시장의 움직임을 어떻게 보고 계시는가? 끝없이 오르던 아파트값이 서산에 걸린 보름달처럼 작아지기를 시작하고 있어. 저 보름달이 5-6일 후에는 반달이 되고, 결국 초승달이 되기 위해 부지런히 산 너머로 자취를 감출 것이네.
 
주택시장이 초승달로 변하게 되면 언제 다시 보름달로 변하게 될지는 아무도 몰라,
늘 커지고 작아짐이 우리 인생살이와 거의 같거든. 그런데 오르기만 하던 주택시장이 왜 초승달로 변할까? 달이 차면 기우는 건 자연의 이치이기도 하지만,
 
이상하게도 아파트 시세의 상승과 하락은 대구가 선두 역할을 하고 있어. 12년 전에도 대구가 먼저 움직여 집값 하락을 선도했었는데 이번에도 대구부터 시세조정이 일어나고 있어.
 
대구와 세종시가 선두 역할을 하면 중부지방의 아파트값이 떨어지고 나중에는 그 세력이 서울로 올라와 서울 아파트값이 조정을 받게 되겠지. 세종시도 국회 어쩌구 할 때는 왁자지껄하더니 요즘은 조용하네.
 
지난 3-4년 동안 집값이 올랐던 이유를 알아 두시게, 자네 일생에 그런 세상이 또 있을지 어찌 알겠는가. 경험해본 사람이라야 그에 대한 대비를 할 수 있거든, 자네에게 일생 그런 기회가 다시 오지 않았으면 좋겠네만,
 
집값이 오르면 내 집만 값이 오르는 게 아니라 평소 값이 비싼 자리부터 오르다가 나중에는 전국적으로 다 오르지 않던가. 지난 3년 동안 전국의 집값은 규제를 했건, 안 했건 시간 차이만 있었을 뿐, 다 올랐네.
 
단, 지역에 따라 오르는 폭이 크거나 작았을 뿐이지. 음, 다 올랐어도 오르지 않은 곳도 있군. 경남 사천시는 안 올랐어.
 
집값이 오르는 이유는 정책이 나빠서도 아니고, 꼭 공급대책이 부족해서도 아니네. 시기상 여러 경제여건이 복합적으로 맞물려 일어나는 현상이라고 볼 수밖에~
 
풍부한 유동성과 저금리기조 장기화. 서울의 아파트 공급부족. 새 아파트 선호현상. 1-2인 가구의 팽창 등 복합적인 문제는 앞으로도 상당기간 지속될 수 있기에 이에 대한 대비책이 절실한 실정이네. 어느 장관이 정책집행을 잘못 해서 집값이 올랐다고 보는 건 그릇된 편견이다.
 
단, 한 가지 이 정부에서 실수한 정책은 처음부터 공급 정책을 들고 나와야 할 텐데 너무 안이하게 생각한 나머지 중과세정책을 내놓는 바람에 지역을 비켜가는 숨바꼭질이 나라 안을 온통 불바다로 만들어버렸어. 오죽이나 답답했으면 ‘아파트가 빵이라면 밤을 새워서라도 만들겠다.’고 했겠는가.
 
작은 아파트는 1억이 오른 곳도 있고, 크고 좋은 아파트는 10억이 오른 곳도 있네. 그러나 아파트 값 올랐다고 부자 되는 건 아니네. 내가 사는 동네는 내 아파트만 오른 게 아니라 모든 아파트가 올랐기에 자산가치만 불어났을 뿐이네. 그러나 무주택자는 집을 마련하는 시간이 훨씬 길어져서 빈부의 격차가 심해지고 있어.
 
지난 3년 동안 아파트 값이 오른 이유 중 딱 한 가지를 지적한다면 부동산투자를 꼽지 않을 수 없네. 즉, 갭투자 또는 사재기 말이야, 요즘 말로는 부동산재테크라 하는데 부동산재테크는 부동산을 사놨다가 어느 정도 세월이 지난 후, 시세차익이 있게 되면 되팔아 이문을 취하는 영업행위야. 이런 투자는 단타를 노리는데 이게 회오리바람 역할을 하고 있어.
 
아파트를 3채 사 뒀는데 1채당 값이 1억씩 올랐다면 3억이라는 시세차익이 있게 되네. 그런데 정부가 바로 뒤따라와 중과세정책을 내놔버렸어. 결국 이런 재테크는 실패한 재테크라고 봐야 해. 수 백 채를 사놓은 사람도 있는데 결국 투자자는 세금이 무서워서 팔 수도 없고, 계속 가지고 갈 수도 없는 실정에 놓였어.
 
중과세가 풀어져야 이문을 취할 수가 있기 때문에 풀어질 때까지 기다리던지, 세금 60%를 물어가며 처분하든지 결정을 내려야 하네. ‘부동산재테크를 하려면 정책과 맞서지 말라’는 말은 이런 상황을 두고 하는 말이네.
 
결국 부동산재테크도 기술이네. 다소 이익이 적더라도 중과세나 일정기간 의무보유 등 까다로운 조건이 붙은 종목은 피하는 게 답이야. 토지투자의 길잡이인 다음 카페 ‘21세기부동산힐링캠프’의 조언에 의하면 요즘 부동산재테크 종목으로는 정책적이나 세제상으로 아무런 제한이 없는 토지투자가 안전하다고 하더군.
 
그런데 토지투자는 어렵기도 해. 이 세상 딛고 서 있는 게 모두 땅인데 어느 땅이 재테크로 적합하단 말인가? 첫째는 사람이 모이는 곳으로 서울이나 수도권이고, 둘째는 개발지나 개발예정지로서 호재가 있는 곳이고, 셋째는 신도시, 산업도시, 항구 등 전철이 통과할 곳이라고 하거든,
 
정부는 이미 지난 8.4대책에서 127만호 공급대책을 내놓았네. 그러나 아파트는 입주까지 3-5년의 시일이 걸려. 실수요자들은 대개 세 부류로 나눠있는데 새 아파트만 좋아하는 돈 있는 사람, 갭투자 목적으로 헌 아파트만 사 모으는 사람, 공공임대와 값싼 전세만 가겠다는 사람 등이 있어 입맛을 맞추기가 어려워.
 
오랜만에 아파트 시장이 대구와 세종에서부터 하락장으로 돌아서고 있다니 정부로서는 숨을 돌리게 되는군, 8.4대책에서 밝혔던 127만호 주택건설이 차질없이 진행된다면 보름달이 초승달로 변하고 있다는 예측이 맞기도 한다네.
 
지난 몇 년간의 아파트 폭등으로 인해 무주택가구가 900만 명으로 늘었고, 상위 10%가 보유한 자산가격은 하위 10%가 보유한 자산가격보다 47배가 늘었어. 빈부의 차이가 이렇게 커지게 되는 이유가 아파트 폭등이었다면 주택시장은 어서 초승달이 돼야 해.
 
 
▶글쓴이 윤 정 웅
21세기부동산힐링캠프 대표 http://cafe.daum.net/2624796
부동산힐링캠프 중개사무소 대표 http://cafe.daum.net/6816627
노다지 부동산 카페 대표 https://cafe.naver.com/3668
수원대 평생교육원 교수(부동산. 법률) 
 
 

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