세계 유일의 전세권 제도…잘못했다간 낭패 '조심조심'

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전세권은 용인물권이자 담보물권

윤정웅
現 수원대 사회교육원 교수..
21세기부동산힐링캠프 대표
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전세권은 우리나라에만 있는 제도로서 “갭”투자 성행이후 삼척동자도 다 아는 유명한 물권이 돼 버렸다. 따라서 전세금은 전세권의 요소이고, 전세금을 주고받음으로 인하여 계약은 완료 된다.
 
용익물권과 담보물건으로서의 성질을 아울러 가지고 있는 민법상 물권이기 때문에
전세금을 지급해야만 타인의 부동산을 점유할 수 있고, 그 부동산의 용도에 좇아 사용ㆍ수익할 수 있다.
 
또 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금에 관한 우선변제권이 인정되는 특수한 권리이기 때문인지 요즘은 전세 끼고 집 산다는 말이 유행어가 돼 버렸다.
 
전세 끼고 집 사겠다고 하시는 분들은 대부분 현재 주택을 소유하신 분들도 계시지만, 형편이 어려워 잔금이 부족하여 자신은 값이 싼 전셋집이나 월세로 거주하면서 매수한 집은 전세로 돌려 잔금을 치루겠다는 분들이 많다.
 
2년이나 4년 동안 모으고 모아서 전세금을 빼주고 입주하겠다는 각오는 칭찬하고 싶지만, 직장이나 학군 때문에 부득이 전세로 거주하시는 분들도 있다. 이제는 자기 집은 전세주고, 학교 따라 직장 따라 전세 사는 일도 유행이 돼 버렸다.
 
반대로 유주택자가 투자목적으로 한 채 더 사놓겠다고 하시는 분들도 많다. 이럴 때 매수한 집에는 전세금 외에 대출금도 들어 있음이 보통이기에 전세시장이 출렁일 때는 나중에 화약의 뇌관이 될 수 있다. 전세가가 높았다가 나중에 떨어질 때에는 이런 현상이 가끔 일어난다.
 
어느 지역에 재건축이 시작되면 그 부근에는 전세금이 올라가게 된다. 전세금이 올라가면 아예 대출받고 사 버리기도 하지만 연쇄적으로 이런 현상이 나타나게 되면 결국은 소형 주택들이 하룻밤 사이에 1000만 원씩 값이 올라가는 일을 늘 겪게 된다.
 
집을 판 사람들은 조금 더 보태거나 대출을 더 받아 중형으로 갈아타는 기회를 만나게 되고 그 여파는 계속 대형으로 움직이게 되는 것이 주택시장의 흐름이다. 그래서 항상 소형 아파트 부족현상이 나타나게 되고 ,이런 일은 연중행사가 되고 있는 것이다.
 
앞으로 서울을 비롯한 각 지방에도 뉴타운이나 재건축 등 사업이 줄줄이 엮어져 있기 때문에 지역적으로 이런 현상은 꾸준히 일어나게 된다. 특히 서울 등 수도권은 너무 많은 재개발이나 재건축이 이어질 것이기에 전세시장은 잠시 멈추는 듯 하다가 다시 오르는 일이 계속될 것이다.
 
전세시장은 3-4년 주기로 등락을 거듭한다. 주택시장은 5-6년 주기로 작은 폭의 등락이 있다가 10년 주기로 큰 폭의 상승을 그린다. 주택은 공급을 시작해도 수요자의 손에 들어가기 까지는 3-5년의 시일이 소요되므로 값이 오른다고 당장 불을 끄기는 어렵다.
 
요즘은 전세가 오르고 있지만 3-4년 후에는 반드시 내린다. 도시형생활주택을 비롯한 전세물량을 계속 풀어내고 있기 때문에 2025년경에는 역전세난이 일어날 수있다. 전세 값은 이미 늘 올려줬는데 앞으로 집값이 내린다면 어찌 될까?
 
전세 비수기인 여름과 겨울에는 전세금에 의존해 주택을 매수하게 되면 아무래도 자기자본이 많이 들어간다. 전세 성수기 보다는 오히려 그럴 때 매수하는 게 대출이 적어 안전한 재산 굴리기를 할 수 있다.
 
그러나 잔금 대부분을 전세로만 충당하려고 계획을 세우게 되면 가끔 낭패를 당하는 수가 있다. 매수와 동시 전세로 돌리려고 하였으나 전세가 나가지 아니하여 계약이 파기된 사례가 종종 있게 되고, 이로 인해 본의 아니게 손해를 본 일들이 일어나고 있기 때문이다.
 
다음은 전세가 나가지 않아 피해를 본 사례다. 

“갑”은 5년간의 해외근무로 인하여 살던 집을 팔게 되었고. “을”은 이 집을 10억 원에 매수하는 계약을 체결하였다.

계약금으로 6000만 원을 지불하였고 중도금은 그 집을 담보로 대출 3억 원을 받고, 잔금 중 2억4000만 원은 현금으로 지급하기로 했다. 나머지 잔금 4억 원은 전세를 놔 그 돈을 지급하기로 했다.
 
계약서 작성 당시 중개업소에서는 전세를 책임질 테니 염려 말라, 고 하였고, “갑”과 “을”은 이를 믿고 전세가 나가기를 기다리고 있으나 잔금지급일이 지났어도 전세는 나가지 않고 있다. 또 대출도 끊겨 버렸다.
 
“갑”과 “을”은 애꿎은 중개업소 사장님 허리띠만 붙들고 책임을 지라고 하지만 중개업소 사장님은 입맛만 쩝쩝 다실 뿐 말이 없다. “갑”은 하는 수없이 계약을 없던 것으로 하고, 해외출국을 하겠다고 하는데 이렇게 되면 “을”은 계약금을 몰수당하는 외에 계약 불이행에 따른 많은 손해를 보게 된다.
 
부동산을 매수할 때 대출금이나 전세금으로 잔금을 이행하기로 약정하였다 할지라도 대출금이나 전세금이 이뤄지지 아니하여 잔금 이행불능이 되었을 때 이는 매수인의 책임으로 돌아가는 것이고, 중개업소는 아무런 책임이 없는 것이다.
 
판례도 매수인은 대출금이나 전세금이 들어오지 아니하여 잔금을 이행하지 못했다는 사유만으로 책임을 면할 수 없다, 고 하였기 때문에 결국 “을”은 어떻게 하든 얽혀있는 실타래를 스스로 풀어야 손해를 면할 수 있다.
 
전세금이나 대출금에 의존한 주택매수에서 전세나 대출이 순조롭게 이루어지지 아니하여 계약이 파기되는 일이 일어나고 있고, 이로 인하여 계약금을 몰수당하는 처지가 일어나고 있음을 유념하시기 바란다.
 

▶글쓴이 : 윤 정 웅
-수원대학교 평생교육원 부동산학과 교수(부동산. 법률)
-21세기부동산힐링캠프 대표. 부동산힐링캠프 대표중개사
-노다지 부동산 카페 대표.

 
 

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