주택 가격 상승시대 투자 요령은?

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한번 부풀어진 풍선은 바람 빠지기 마련

윤정웅
現 수원대 사회교육원 교수..
21세기부동산힐링캠프 대표
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지난 3-4년 동안 오른 집값이 몇 %나 될까? 지역에 따라 다르겠지만, 2017년을 기준으로 당시 시세대비 100%내지 150%로 예측하고 있다. 국민들은 일생 단 한 번 경험하지 못한 집값 상승으로 인해 허탈한 마음을 가눌 길이 없고, 집이 없는 사람은 아예 집 얘기는 꺼내지도 않는다.
 
집이 몇 채씩 있는 사람도 좋아하는 기색은 찾아볼 수 없고, 웃음이 없어진지 오래다. 집이 아무리 많아도 있으나 마나다. 세금문제가 해결되지 않은 이상 집은 팔기도 어렵고, 팔아봤자 세금과 빚 정리하면 남는 게 없기 때문이다. 와중에 대출까지 막혔다.
 
우리들은 평생 겪어야 할 아파트 요동과 코로나의 창궐을 2020-2021년 두 해에 다 겪고, 또 실제 보고 있다. 코로나는 언제쯤 물러나고 주택시장은 언제쯤 안정이 될 것이며, 서민들의 삶은 언제쯤 제자리로 돌아올 것인가? 계속 오르고 있는 주택시장이 이젠 무섭다. 모든 물가가 주택시장을 따라가면 이 또한 큰일이다.
 
되풀이되는 나사는 느슨해지게 마련이고, 한 번 불었던 풍선은 바람이 빠져도 원래 모습으로 돌아오지 않는다. 모든 물가가 집값을 따라 조정을 받을지 아니면 소나기 뒤에 무지개 뜨듯 새로운 사회가 이뤄질지 궁금한 게 여러 가지다. 주택상승시대에 부동산투자는 어찌해야 할지 참고해 보자.
 
부동산을 살 때는 대출을 받고 사자
 
무슨 이유에서인지 주택담보대출과 전세대출을 막았다. 금융권 대출을 억제하자 서민들은 죽을 맛이다. 2금융권까지 대출심사가 까다로워져 서민들의 고민은 이만저만이 아니다. 그러나 서민들보다 더 크게 걱정하는 곳이 금융권이다.
 
돈놀이를 해야 먹고 살 수 있는 곳이 금융권인데 빚을 주지 말라니 큰일이다. 쌓인 돈은 어찌할 건가? 부동산은 역발상이라 했다. 금리가 올라간다 해도 12월 후 다시 풀어질 것이니 꼭 대출을 받아 부동산을 사두자. 그리고 여유자금을 갖고 있자. 우선 찜할 부동산은 수익성 부동산과 토지다.
 
규제 대상에서 제외된 종목에 투자하자
 
부동산정책에 걸리는 대표적인 종목은 서울 재건축. 분양권 전매제한과 재당첨금지. 대출한도 축소다. 요즘 정치는 소란스럽고, 경제는 미국에서 어떤 바람이 불어올지 그걸 가늠하느라 정신이 없다. 앞으로 이런 정책이 없어지거나 손을 보려면 최소한 3년은 걸린다. 더 내놓을 대책도 없지만, 지금 있는 대책이 없어지기도 어렵다.
 
시중 여유자금은 벌써 오피스텔시장이나 토지시장으로 발길을 돌렸다. 어느 오피스텔의 청약률이 수백 대 1이라는 기사를 보셨으리라. 개발호재가 제일 많은 지역은 값이 싼 농경지로 사람이 몰리고, 평당 50만 원을 호가하고 있다. 청와대 자리도 먼 옛날엔 농경지였을 것이다.
 
재개발 염두에 두고 오래된 집 사지 말자
 
허물어져 가는 오래된 단독주택 사놓고 언젠가는 재개발되겠지 기다리신 분 많다. 단독주택의 열매는 재개발이다. 그러나 정권 바뀔 때마다 정책은 바뀌고, 시장 바뀔 때마다 규정도 바뀐다. 40대에 단독 사놨는데 어느새 환갑이 넘었다. 이제 노후자금으로 팔아야 하겠는데 자녀들이 침을 꿀꺽 삼키고 있다.
 
거주하기도 어렵고 비워놓기도 어려운 50년 전에 지었던 집, 골목이 좁아 주차할 곳도 없는 집이 부지기수다. 빌라도 마찬가지다. “여윳돈 5천만 원 있는데 재개발 바라보고, 전세 끼고 사놓을까요?” 묻지 마시라. 대답할 건더기도 없다. 또 비는 새고 곰팡이는 핀다.
 
경매로 집 장만하고 투자한다고, 법원 왔다 갔다 하지 말자
 
경매로 돈을 벌려면 큰 빌딩이나 상업용 건물을 사야 한다. 그런데 이게 비싸다. 결국 돈 놓고 돈 먹는 셈이 된다. 그러다 보니 여러분들은 돈 몇천씩 가지고 우후죽순처럼 생기는 사설 경매학원 며칠 다니다가 서로 돈을 걷어 빌라나 다세대를 사게 된다. 영양가 있는 아파트는 꾼들이 다 가져가 버리고,
 
이것저것 사 모으다 보면 시가보다 비싸게 사는 일이 허다하고, 집이 여러 채가 되어 앞으로 남고 뒤로 밑지는 장사를 하게 된다. 경매 한 건해서 500만 원도 벌고, 1천만 원도 버는 일이 허다하다. 그러다가 결국 법원출입 부로커가 되어 구속되는 사람도 있더라.
 
상가 최초 분양에도 문제점이 있다
 
요즘 노후세대들은 매달 또박또박 월세 나오는 상가 하나를 갖기 위해 아파트도 팔고, 땅도 파는 사람이 있다. 수익성 부동산은 확실한 임차인이 존재해야 가치가 인정되고, 비어있는 상가는 알맹이 없는 콩깍지나 다름이 없다. 최초 분양할 때, 가짜 임차인을 짜 맞추는 일도 있다.
 
또 분양하는 사람은 분명 월세가 100만 원이라고 했는데 막상 세를 놓으려고 보니 50만 원짜리 밖에 안 되는 일이 있다. 대출받아 샀는데 겨우 이자만 나온다면 망하게 된다. 문제는 또 있다. 10억 주고 샀는데 5년 후 팔려고 보니 8억으로 떨어져 버렸다. 5년 동안 받아먹은 월세는 결국 내 돈 내가 받은 것이다.
 
개발지 토지는 값이 오르는 게 사실이다. 대개 2배에서 5배까지 값이 뛴다. 그런 땅이라 해서 5억짜리 땅을 사면서 자기 집을 잡혀 주택담보로 3억을 받고, 그 땅을 담보로 2억을 받아 모조리 빚으로 사는 일은 옳지 않다. 만일 백에 하나라도 경제위기를 만나면 집도 땅도 다 날릴 수 있다.
 
필자는 현장의 전문가로 직접 부동산중개를 하고 있다. 매일 되풀이해서 하는 말이 어떤 말인지 아시는가? “욕심을 버리고, 힘에 맞게 짐을 짊어져라”라는 말이다. 대출은 꼭 받되 절반 이상 받지 않는 게 좋다. 점포주택도 조심해야 한다.

점포주택이 밀집한 곳의 1층 카페는 비어있고, 애견카페는 강아지가 우글거린다. 사람 팔자 자칫 강아지 팔자만 못할 수 있다.
 
 
▶글쓴이  윤정웅
-수원대 사회교육원 교수(부동산. 법률
-21세기부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796
-부동산힐링캠프 중개사무소 대표중개사 http://cafe.daum.net/6816627
-노다지 부동산카페 대표중개사 https://cafe.naver.com/3668
 
 
 
 


 

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