3기 신도시 사전청약 시작

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지나친 기대감을 심어주어서는 안돼

김인만
굿 맴버스 대표
김인만부동산연구소 소장
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최근 칼럼 - 사전청약 이렇게 하면 된다- 사전청약 분양가 고저
7월 15일부터 3기 신도시를 비롯한 수도권 공공택지의 사전청약이 시작된다.

올해 하반기 3만200가구 내년 3만가구 정도 총 6만 가구의 사전청약 물량이 무주택 실수요자들의 선택을 기다린다.

2021년 1차지구에서 선보인 사전청약 물량 중 가장 눈에 띄는 단지는 바로 3기 신도시인 인천 계양으로 총1050가구(공공분양 709가구, 신혼희망타운 341가구)가 사전청약으로 공급이 되었다.

인천 계양 이외 지구들도 충분히 괜찮다. 남양주 진접2 1535가구, 성남 복정1 1026가구, 의왕 청계2 304가구, 위례 418가구가 나온다.

1차지구에서 고배를 마셨다고 해서 너무 실망하지는 말자.

10월 2차지구(남양주 왕숙2, 성남 신촌/복정2 등) 약 9100가구, 11월 3차지구(하남 교산, 과천 주암 등) 약4000가구, 12월 4차지구(남양주 왕숙, 부천 대장, 고양 창릉 등)1만2700가구가 줄줄이 기다리고 있다.

참고로 사전청약이란 불안해하는 무주택 실 수요자들의 내 집 마련 기회를 앞당기기 위해 본 청약 1-2년 전에 미리 청약기회를 줘서 분양자격을 확정하는 제도이다.

이번 사전청약에 반드시 청약도전을 해야 하는 이유는 추정분양가이지만 주변시세의 60~80%정도로 상당히 저렴하게 책정될 것으로 예상되기 때문이다.

인천계양신도시 전용59 추정분양가는 3억5000~3억7000만원으로 충분한 가격경쟁력이 있다.

하지만 당첨가능성은 아쉽다. 아무리 좋아도 내가 먹을 수 있는 떡이 좋지 먹지 못하는 그림의 떡은 아무런 의미가 없다.

인천 인구가 얼마인데 1050가구로 간에 기별이나 갈까?

20개가 넘는 지구에 3만호의 물량을 4달에 걸쳐 분산시키면 구역 당 대략 1000가구 정도의 사전청약 물량을 두고 지역주민들과 경쟁을 하여야 한다.

이마저도 신혼부부, 생애최초, 다자녀 등 특별공급 대상이 아닌 일반공급 대상자들은 당첨가능성이 거의 희박하다.

왜냐면 총 3만200가구 사전청약 물량 중 특별공급대상자들한테 85%(신혼부부30%, 생애최초25%, 다자녀10% 등)가 배정되고 일반공급대상자한테는 15%만 배정되기 때문이다. 한마디로 그냥 그림의 떡이 될 가능성이 높다.


또 과열된 투자심리를 잡기 위해 추정분양가가 생각보다 더 낮게 책정되면서 과수요가 발생하여 경쟁률이 더 올라갈 가능성도 있다.

안 그래도 당첨가능성이 낮은데 사전청약을 생각하지 않았던 수요까지 돈 될 것 같은 기대감에 유입되면서 과수요로 인한 과열경쟁이 될 경우, 기다렸던 사전청약을 통한 내 집 마련이라는 희망고문은 큰 실망이 되면서 안 되겠다 지금이라도 사자로 돌아설 수 있다.

그렇게 되면 저금리와 과잉유동성이 해소되지 않은 상태에서 정부정책에 대한 신뢰가 완전히 바닥에 떨어진 지금 안 그래도 오버슈팅(overshooting)이 된 집값이 완전히 통제불능 상태가 될 가능성도 배제할 수 없다.
3기 신도시 사전청약 좋은 제도이지만 만능열쇠는 아닌 만큼 지나친 기대를 주는 것은 바람직하지 않다.

네이버카페 김인만 부동산경제연구소
 

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