주택 임대차 신고제 득과 실은

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최종 승자는 과세자료 확보하는 정부

김인만
굿 맴버스 대표
김인만부동산연구소 소장
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전월세신고제로 알려진 주택 임대차 신고제가 2021년 6월 1일부터 시행되었다. 임대인과 임차인은 6월 1일 이후 계약 체결일부터 30일 이내에 공동으로 신고를 하여야 한다.

공동신고가 원칙이지만 임대인과 임차인 중 한 명이 당사자가 모두 서명 또는 날인한 계약서를 제출하는 경우 공동으로 신고한 것으로 간주한다.

공동으로 작성한 계약서가 없다면 입금내역 등 임대차 계약내용을 확인할 수 있는 서류와 함께 신고서를 작성하여 신고하여도 된다.

수도권(서울, 경기, 인천), 광역시, 세종시 및 도의 시 지역의 보증금 6000만원 초과나 월차임 30만원 초과 임대차 주택(아파트, 오피스텔, 상가주택, 고시원, 기숙사 등)이 신고대상이며 군 지역은 제외되었다. 보증금 6천만원 이하로 전환하는 부작용도 예상되기에 이런 가격기준은 아예 없애는 것도 좋지 않을까 하는 생각이 든다.

신고방법은 주민센터 방문하여 통합민원창구에서 대면으로 신청할 수 있고, 주민센터 방문 없이 부동산거래관리시스템(https://rtms.molit.go.kr)에 접속해서 비 대면으로 신청할 수도 있다.
신규뿐만 아니라 갱신계약도 신고대상이지만 금액변경이 없는 갱신계약이거나 30일 이내 단기임대는 신고하지 않아도 된다.

임대차 계약을 미신고하거나 거짓으로 신고하는 경우에는 적응기간인 2022년 5월 31일 이후부터 4만원부터 100만원까지 과태료가 부과될 수 있으니 주의가 필요하다.

주택 매매계약도 거래신고를 하는 만큼 임대차계약도 거래신고를 하는 것이 당연하다 할 수 있지만 번거로운 것도 사실이어서 임대차 신고를 왜 해야 하는 것일까? 하는 생각도 든다.

임대차 신고를 하게 되면 후 순위보다 우선 변제를 받을 수 있는 우선 변제권의 요건인 확정일자가 자동 부여가 된다.

깜박하고 확정일자를 받지 못해 낭패를 보는 경우를 예방할 수 있고 확정일자를 받기 위해 주민센터나 등기소를 방문해야 하는 번거로움도 줄일 수 있으니 긍정의 효과라 할 수 있다.

하지만 확정일자 자동부여 외에는 왜 해야 할까? 에 대한 답은 찾지 못하겠다.

정부는 임대차 시장 정보를 투명하게 공개하고 임차인의 권리를 보호하기 위한 제도라 한다. 정부시스템에서 임대차 계약내용을 분석해서 계약한 전세가격이 적정한지, 권리관계에 문제는 없는지 알림 서비스까지 해준다면 모를까 그렇지 않으면 전세사기예방이나 전세가격안정 등 임차인 보호에 큰 도움이 되지 않는다.


오히려 임대사업을 등록하지 않은 임대인들의 세부담이 늘어나면서 늘어난 세부담 일부를 세입자한테 전가시킬 가능성이 크고 전세에서 반 전세나 월세로 전환되는 속도도 빨라질 수 있으며 민간임대물량이 줄어드는 부작용을 피하기 어렵다.

주택 임대차 신고를 통해 확보한 데이터를 과세자료로 활용할 수 있으니 더 이상 혜택을 주면서 임대사업자 제도를 유지할 필요가 없어졌다. 토사구팽(兎死狗烹)이다.

정부는 과세자료로 활용하지 않겠다고 하지만 2017년 임대사업자 활성화 정책을 시행해놓고 4년만에 폐지하는 일관성 없는 정부의 말을 믿을 사람들은 별로 없다.

과세자료뿐만 아니라 표준임대료로 가기 위한 첫 걸음이 될 가능성이 높다.

주택 임대차 신고제로 이득을 보는 쪽은 임대인도 임차인도 아닌 정부 자신이다.

네이버카페 김인만 부동산경제연구소
 

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