부동산 계약과 신의성실의 원칙

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민법의 기본원리는 신의성실의 원칙

윤정웅
現 수원대 사회교육원 교수..
21세기부동산힐링캠프 대표
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세상 모든 사람들이 각자의 행위를 할 때에는 사회 공동생활의 일원으로서 선의에 합당하고, 성실을 모범으로 하여 양심적이고 공정하게 행동을 해야 한다.

이런 윤리적 규범을 법률적용에 있어서도 서로 존중하고 법률관계를 이에 적합 시켜야 한다고 할 때 특히 이것을 법률에 있어서의 신의성실의 원칙이라고 한다.

신의성실의 원칙은 민법의 기본원리가 되는 규정으로서 누구나 자신의 입지만을 생각하고 자신의 이익만을 위해서 독불장군식으로 일할게 아니라 역지사지(易地思之)의 입장에서 남과 이웃도 배려해야 한다는 폭 넓은 도덕규범이라고도 볼 수 있다.

따라서 신의성실은 공공의 질서, 선량한 풍속과 함께 법과 도덕의 조화를 도모하기 위한 중요한 관념인 것이다. , 법은 질서와 객관적사회일반적 입장을 다스리고, 도덕은 당사자의 주관적개별적 입장을 주로 다스리는 것으로 이해하는 게 무난할 것이다.
 
권리의 행사와 의무의 이행이 신의성실의 원칙에 위배될 때에는 동시에 공서양속에 위반하게 된다. 따라서 권리남용에 의한 불법행위의 책임이나 채무불이행으로서의 책임도 발생시키게 되므로 결국 법과 도덕은 자전거바퀴처럼 동일하게 진행한다고 할 수 있다.
 
다음의 사례를 살펴보자. 
 
은 지분 50(15)정도의 빌라를 2억 원에에게 매도하는 계약을 체결한 후 계약금과 중도금을 이미 수령했다.
 
잔금지급일에 매수인 을은 잔금 1억 원 중 1천만 원이 부족한 9천만 원만 내놓고, 1천만 원은 1개월 내로 지급하겠으니 자기를 믿고 일단 가옥을 명도 함과 동시 등기를 넘겨 달라고 사정하는 것이었다. 여러분이 갑(매도인)의 입장이라면 어찌하시겠는가?

갑은 천부당만부당한 소리 하지 말라, 고 하면서 펄쩍 뛰었으나 을은 오늘 이사를 하지 않으면 병든 노모를 업고 길거리로 가야 될 처지라고 하면서 불쌍한 사람 살려주는 셈치고 편리를 봐달라고 사정을 하였다.

이를 보다 못한 중개업소 사장님도 앞으로 1개월의 기한 내에 갚지 못하면 자신이 갚겠다고 보증을 자처하고 나서기도 했다.

갑은 하는 수 없이 나머지 1000만 원에 대하여 월 2부의 이자로 계산하되 1개월 이내 변제한다는 차용증서를 을로부터 받고 중개업소 사장을 보증인으로 세운 후 그 빌라를 명도하고 등기도 넘겨주었다.

며칠 후, 그 빌라가 있는 지역은 재개발지역으로 고시됐다. 이 상황을 지켜 본 매도인 갑은 슬슬 배가 아프기 시작 했다. 지난 10년 동안 한 푼도 오르지 않던 빌라가 재개발지역으로 변신하게 된다는 사실을 좀처럼 받아들이기 힘들었던 것이다.
 
갑은 이 궁리 저 궁리 해봤으나 뾰쪽한 수가 없었다. 배가 아파도 하는 수 없이 참고 있는데 1000만 원의 변제기일인 1개월이 흘렀다. 매수인 을은 생활이 어려웠는지 잔금 1000만 원을 갚지 않았다.
 
갑은 옳다 됐다하는 생각으로 을에게 내용증명을 발송했다.“나는 명도와 등기를 이행했으나 등기 후 1개월이 지났음에도 당신은 잔금 1000만 원을 지급하지 않았으니 나와의 계약은 이미 해약 된 것이다, 계약을 유지하고 싶거든 5000만 원을 더 달라,

여러분은 어떻게 생각하시는가?
 
1) 일단 1개월 후에 주기로 한 잔금 1000만 원을 지급하지 않았으니 계약은 해약된 것이다.
 
2) 부동산 값에 비하면 잔금 1000만 원은 극히 적은 돈이고 1개월 연장을 받아준 것이므로 1개월이 지났다 해서 해약된 것으로 볼 수 없다.

3) 당사자가 원만히 합의해야 할 것이고, 을은 약간의 손해를 물어줘야 할 것이다.

위 빌라 매매계약에 의하여 을은 잔금 중 1천만 원을 지급하지 아니한 건 사실이지만, 1천만 원은 대금 중 극히 일부금액이고, 또한 1개월 내로 월 2부의 이자를 붙여 지급하기로 약정했다면 계약해제는 되지 않는다.

설사 1개월의 약정기간이 지났다 하더라도 그에 따른 연체 등 불이익만 감수하면 될 것이고, 이미 성립된 계약에는 변함이 없다. 증서를 써준 1천만 원은 계약과는 무관하게 진행된다고 봐야 하기 때문이다.

만일 끝까지 을이 잔금 1000만 원을 지급하지 아니하면 을과 보증인인 중개업소를 공동피고로 하여 약정금청구소송을 제기하면 될 것이고, 1천만 원의 불이행으로 계약해제를 주장할 수는 없다.

오히려 빌라가 있는 지역이 뉴타운지역으로 탈바꿈을 하는 기회를 이용하여 돈을 더 받아 내거나 계약을 해제하고자 하는 갑의 행위는 상대방의 신뢰를 해치고 거래관계에 있어서의 신의에 어긋나는 것으로 법이 도와줄 수 없는 것이다.
 
갑의 계약해제 요구는 전혀 효력이 없다. 이렇게 권리의 행사는 신의에 따라 이행해야하는데 이것을 신의성실의 원칙이라고 한다. 이 원칙은 단순한 도덕상의 원칙만이 아니고 모든 법의 원리를 지배하는 대원칙이라고 봐야 한다.

참고 법조문//
 
민법 제 2(신의 성실)
 1) 권리의 행사와 의무의 이행은 신의에 좇아 성실히 이행하여야 한다.
2) 권리는 남용하지 못 한다.
 
[[판례

 
대법원 1995.9.28. 9326007
피상속인의 처가 가출하여 재혼을 하고 피상속인의 처로 기재된 호적까지 말소한 경우 피상속인 사망 후에 상속인임을 주장하는 청구는 신의측상 허용될 수 없다.

대법원 1998.6.12. 9652670
부모를 부양 할 의무가 있는 딸이 특별한 사정도 없이 주택의 소유권자임을 내세워 고령과 지병으로 고통을 겪고 있으며 마땅한 거처도 없는 아버지에게 집을 비워달라고 청구하는 것은 부자간의 인륜을 파괴하는 행위로 권리남용에 해당한다.
 


글쓴이  윤 정 웅
-21세기부동산힐링캠프 대표. http://cafe.daum.net/2624796
-부동산힐링캠프 대표중개사 http://cafe.daum.net/6816627
-노다지 부동산 카페 대표 https://cafe.naver.com/3668
-수원대학교 평생교육원 교수(부동산, 법률학
 
 

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