서울 아파트값 상승폭 감소 2ㆍ4 대책 효과 아니다

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6월까지 양도세 중과 회피매물과 누적된 규제 영향으로 약세 예상

김인만
굿 맴버스 대표
김인만부동산연구소 소장
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서울 수도권과 지방광역시에 대규모 주택공급, 이른바 3080(서울30만호, 전국80만호)을 골자로 하는 2ㆍ4 공급대책이 발표된 이후 서울 아파트값 상승폭이 감소세를 보이고 있다고 한다. 2월 18일 한국부동산원(구 한국감정원)에 따르면 2월 셋째주 전국 아파트값은 0.25% 올라 2월 둘째주 0.27%보다 상승폭이 조금 줄었고, 수도권 아파트값은 3주 연속 최고 수준인 0.33% 상승 폭을 유지하다가 0.3%로 역시 조금 줄어들었다.

하락도 아니고 상승폭이 소폭 둔화된 것을 두고 2ㆍ4 공급대책의 효과가 있다라고 말하는 것은 다소 억지스럽다. 상승폭이 더 커지는 것보다는 상승폭이라도 둔화되는 것이 긍정적이라 할 수 있지만, 지난 4년 동안 급등한 집값을 생각하면 원상회복은 아니더라도 국민들이 바라는 집값안정과는 거리가 멀어 보인다.

최근 서울 집값 흐름을 보면 여전히 신고가 행진을 이어가는 단지들이 많고 실입주가 가능한 매물이 전세를 끼고 있는 매물보다 더 높게 거래가 되는 경우가 많다. 하지만 몇 달 전보다 급등세가 진정된 것은 사실이고 단지별로 차이는 있지만 일부 호가가 낮아져 거래가 되는 사례가 발생하기도 한다.

물론 2ㆍ4 공급대책의 영향이 전혀 없는 것은 아니다. 2ㆍ4 대책의 실질효과는 5년은 지나야 나타나겠지만 현금청산 협박카드는 당장 구매심리에 영향을 준다. 구체적인 구역을 알려주지도 않고 2ㆍ4 대책 발표일 이후 구입한 주택이 공공주도 개발구역 대상이 되면 현금청산대상이 된다고 하니 실수요자들이 주택구입을 주저하는 현상이 발생하는 것이다.

투기도 아닌 자금이 부족한 사람들이 ‘거주목적으로 서울의 낙후지역 주택이라도 사려고 하는데 향후 행여나 감정가격에 현금청산이 되어버리면 어쩌나’ 걱정이 될 수 밖에 없다. 투기수요를 차단하겠다는 좋은 목적이긴 하지만 필요한 실수요자까지 구입을 주저하게 만드는 불확실성은 바람직해 보이지는 않는다.

2ㆍ4 대책의 현금청산 불확실성만으로 상승폭이 감소된 것은 아니다. 올 6월부터 다주택 양도세가 10%포인트 더 중과가 되면서 조정대상지역 3주택 이상이면 최고 75%의 양도세율이 적용된다. 팔아야 할 이유가 있는 사람이라면 6월 1일 이전에 매도하는 것이 유리하기에 2월부터 양도세 중과 회피 매물이 나오고 있으며 아마 5월까지는 매물이 늘어날 가능성이 높다.

또 작년에 나왔던 각종 규제들이 현실로 다가오면서 효과가 나오기도 한다. 부족한 자기자본에 신용대출, 담보대출 등 무리해서 영끌 매수자들이 접근 가능한 9억원 이하 아파트는 여전히 강세이지만, 자금력이 뒷받침 되어야 하는 9억원 초과 고가아파트의 수요 대부분은 이미 주택을 보유하고 있는 다주택자들이 많아 추가 구입에 부담을 느낀다.

3주택이 되면 취득세만 12%이다. 예를 들어 2주택 보유자가 서울 마포에 18억원 아파트를 추가로 구입하게 되면 취득세만 2억1600만원을 내야 한다. 18억원 집을 사면서 막상 취득세 2억1600만원 내야 한다고 하면 구매욕구가 싹 사라진다. 취득세 뿐만 아니라 재산세, 종합부동산세 중과, 양도세 중과 등 세금폭탄이 기다리고 있어 고가아파트들은 6월 전까지는 집값 상승이 둔화되면서 약세가 이어질 가능성이 높다.

6월이 지나면 버틸 사람들만 남으면서 매물동결현상이 강화될 것이고, 계획대로 3기 신도시 사전청약 물량이 나오면 매수세도 분산이 되면서 하반기 거래량은 점점 더 둔화될 가능성이 높다. 다만 저금리, 과잉 유동성기조가 여전해 큰 폭으로 급락하는 현상이 발생하지는 않을 것이다.

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