전세대출 강약에 따라 전세가격 이상징후가 보이고 있다

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전세대출이 문제

이원용
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2020년 11월 20일 당시 김현미 국토부장관은 ‘전세대출을 조이면 전세가격이 떨어질 수 있다’라고 이야기했습니다. 금융위에서는 반대한다고 언론보도가 나왔었습니다. 필자는 누누이 전셋값, 집값 상승원인을 전세대출, 공공택지분양가 산정시 토지조성원가에 적정한 마진을 적용 안해 주변 집값을 상승시키고 공공택지분양가를 조성원가기준에 적용 안하고 상승한 주변 집값 기준으로 결정하는 방식 때문이라고 주장했었습니다.

다행히도 경실련, 집값정상화시민행동 등에서 공공택지분양가 산정에 문제를 제기하기 시작했습니다. 필자는 전세대출을 좀더 깊이있게 다루어 볼까 합니다.

최근에 서울지역, 특히 강남, 용산, 성동 등에서 전세값이 하락하기 시작했습니다. 특이점은 인천송도 등 경기, 인천지역은 작년가을 대비 전세가격이 비슷한 것 같습니다. 이러한 현상을 조금 성급하지만 눈여겨 볼 대목입니다.

상대적으로 서울지역은 1주택자 중 9억원초과 보유자가 많을 것이고 경기, 인천지역지역에서는 서울지역보다 적을 것입니다. 이 부분이 전세시장에 영향을 주지 않았나 조심스럽게 예측해봅니다. 다만 여름까지 좀 더 지켜봐야 하지 않나 하는 생각이 드는 건 사실입니다.

2018년 10월 15일 다주택자에 한해 전세대출을 규제하기 시작했습니다. 사실 이때 무주택자까지 전면 시행했다면 전셋값, 집값이 현재 이지경에 오지는 않았을 것입니다. 이 당시에는 다주택자에 한해 기존 전세대출 연장시 1회만 연장해주는 조건이었습니다. 여전히 무주택자, 1주택자는 전세대출 이용이 가능했었습니다.

그러다 2020년 1월 20일 1주택자 중 9억원초과 보유자에 한해 전세대출을 규제하기 시작했습니다. 다만 이사를 가지않는다는 전제하에 대출금액 변경이 없으면 1회가 아니라 계속 연장할 수 있는 조건이었습니다. 여기에 2020년 가을에 1주택자는 신규에 한해 최대한도를 5억원에서 3억원으로 하향조정했습니다.

필자는 이 대목이 정부가 전세대출이 전셋값, 집값에 영향에 미치는 것을 알고 있다는 근거라고 생각합니다. 1주택자 9억원 초과자는 다주택자와 다르게 계속 연장해주는 부분을 지적하고 싶습니다. 즉 전셋값, 집값 등 하락 여부를 수위조절하고 있는 것으로 보여집니다. 너무 급격한 전셋값, 집값 하락을 원치 않는다는 근거라고 주장하고 싶습니다.

반대쪽에서 ‘전세대출을 무주택자까지 규제하면 이분들이 피해봐서 안했다’라고 주장할 수 있습니다. 그런데 정부도 전세대출을 전면 중단하면 전셋값, 집값이 많이 하락한다는 것을 알고 있었을 것이라고 생각합니다. 만약 시행한다면 초기에 일부 피해를 볼 수 있지만 조금만 시간이 지나면 전셋값, 집값 다 하락하는 것을 홍보했다면 전셋값, 집값 하락을 원하는 사람들은 대부분 이해할 수 있었을 것입니다. 하지만 정부가 이를 알면서도 안하는 것은 전셋값, 집값 하락을 원치 않는 것이라 볼 수 있겠습니다.

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