제대로 된 진단에서 제대로 된 처방이 나온다

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부동산 문제 원인분석부터 틀렸다

김인만
굿 맴버스 대표
김인만부동산연구소 소장
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1월 11일 있었던 대통령 신년사에서 주거불안문제에 대해 송구하다는 입장을 밝히면서 공급확대에 역점을 두겠다고 말했다. 부동산 문제에 사과를 하고 타성기간이 긴 공급에 집중하겠다는 방향성을 제시한 것은 바람직하지만 과연 그래서 집값 문제를 잡을 수 있을까? “규제 완화는 하지 않겠다. 대신 시장의 예상을 뛰어넘는 공급을 설 연휴 전에 발표하겠다”는 말은 집값 상승에 대한 현상에 대한 사과이지 정부정책의 실패에 대한 사과는 아니다.

문제가 있으면 해결을 하고 가면 되는데 4년 동안 실패한 정책을 계속 밀어붙이면서 추가로 공급확대를 더 하겠다는 것이다. 그것도 설 전에 발표를 한다고 한다. 이렇게 단기간에 나올 수 있는 공급대책이었으면 지난 4년 동안 뭐하다가 이제서야 발표를 하는지, 그 동안 국토교통부가 일을 안 한 것도 아닐 텐데 도깨비 방망이처럼 갑자기 제대로 된 대책이 나올 리 만무하다.

그렇다고 새 아파트가 당장 입주되는 것도 아니고 빨라야 5년 이후 입주를 한다. 공급계획이 지금 당장 부동산 문제 해결에는 도움이 되지 않지만 “아, 기다리면 내 집 마련 할 수 있겠구나”라는 불안한 심리안정에는 도움이 될 수 있다.

하지만 이마저도 지난 4년 동안 24번의 부동산 대책을 남발하고도 집값은 천정부지 오르면서 정부정책에 대한 신뢰는 바닥에 떨어졌다. 신뢰가 없으면 믿음이 생기지 않고 심리효과마저 기대할 수 없다. 그런데도 번개 불에 콩 볶아먹듯이 설 전에 시장의 예상을 뛰어넘는 대책을 발표하겠다고 한다.

급히 먹는 떡이 체한다. 급할수록 돌아가라고 했다. 공급계획은 정말 제대로 해야 한다. 공급은 열차와 같아서 출발하기는 어렵지만 한번 출발하면 멈추기도 어렵다. 지금 출발한 공급열차는 5년 이후 입주물량으로 나오는데 그 때 부동산 시장이 지금처럼 과열이라는 보장이 있는가? 만약 부동산 시장이 2011~2012년과 같은 냉각기가 되면 어떻게 할 것인가?

집을 팔려고 내 놓아도 팔리지 않고 규제를 풀어줘도 집을 사지 않는데 입주물량 폭탄까지 나오면 미래의 정부는 감당할 수가 없다. 상대적 박탈감과 부채 증가가 문제인 집값 상승과 달리 집값 하락은 역 전세 난으로 깡통전세가 속출하고 담보대출을 해준 은행은 부실해지며 벼락거지가 속출하면서 소비는 급격히 위축이 된다. 건설경기뿐만 아니라 내수경제는 곤두박질치고 세수(稅收) 역시 줄어들면서 정부는 비상이 걸릴 것이다.

과거 정부가 집 가진 사람들 주머니 채워주려고 부동산활성화 정책을 펼친 것이 아니다. 무엇보다 문제는 아직도 부동산 문제를 제대로 인식하지 못하고 있다는 것이다. 집값 상승의 원인을 유동성과 저금리, 세대 수 증가로 꼽았다. 유동성, 저금리가 갑자기 발생한 문제도 아니고 임기 1년 남은 지금 유동성, 저금리 탓하면 어쩌자는 것인가?

세대 수가 늘어난다는 것은 수요가 늘어난다는 의미이지만 주택구매력이 낮은 1~2인 세대수가 늘어난 것을 집값 상승의 원인으로 하기에는 왠지 좀 궁색하다. 최근 61만세대로 세대 수가 크게 증가한 원인은 3기 신도시 사전청약 등 대규모 공급계획에 따른 거주자우선 요건을 채워 당첨확률을 높이기 위해 세대분리를 많이 하였고, 세부담을 피해 증여를 하면서 세대분리를 하는 경우도 많았으며, 임대차2법 계약갱신청구의 거절을 위해 전세 준 집에 실 거주 입주를 시키기 위해 세대분리를 하였기 때문이다.

세대 수가 늘어났기 때문에 집값이 상승한 것이 아니라 집값 상승과 부동산 정책의 부작용으로 세대 수가 늘어난 것이다. 진단이 제대로 되어야 제대로 된 처방이 나온다. 지금처럼 부동산 문제에 대한 원인분석이 제대로 되지 않은 상황에서 제대로 된 부동산 정책이 나오기는 어렵다.

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