주택 추가공급 갈 길이 멀어서

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갈수록 복잡해지는 주택시장

윤정웅
現 수원대 사회교육원 교수..
21세기부동산힐링캠프 대표
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주택시장이 해는 저물었는데 갈 길이 멀다. 지난 2~3년 동안 오를 대로 오른 집값을 잡기 위해 13만2000가구를 새로 짓겠다는 8ㆍ4공급대책을 내놨으나 여기저기 주어 모은 대책이 되어 과연 그만한 수량을 지어낼지 걱정된다. 우선은 주민반대가 무섭고, 그 다음은 지자체의 반대가 문제다.


8ㆍ4공급대책은 어느 벌판이나 농경지에 몇 십만 가구를 짓는 게 아니라 서울 재건축 재개발 관련규제를 조건부로 완화하여 그런 곳을 찾아 아파트를 짓겠다는 내용이므로 50층으로 올라가면 조합원분담금은 줄어들겠지만, 공공임대비율이 대폭 늘어날 것임으로 이에 대한 반대가 일어나 공사가 늦어질 수 있다.


또 공공참여형 5만가구, 공공재개발 2만가구 등 여기저기 나누어 짓겠다는 내용은 이해할 수 있으나 벌써부터 그런 말이 나도는 지역주민들은 남의 일이 되어 ‘시큰둥’ 할 뿐이다. 이미 내 집값 오른 동네에 다시 집짓는다고 하면 좋아할 사람이 있겠는가?


250~300%였던 용적률이 300~500%로 올라가고, 35층까지 지을 수 있었던 아파트가 50층으로 올라가 시야가 좁아지면 당연히 반대도 일어날 수 있다. 강남 재건축단지는 불만이 역력하고, 용산과 서초에서는 ‘알짜땅’에 임대주택은 안 된다는 쪽으로 여론이 기울고 있다.


과천, 태능, 서초구 서래마을 조달청부지, 서울의료원, 용산정비창 등 입지가 좋은 대규모 주택단지는 신규추가공급으로서 우수지역이지만, 지자체도 환영의 눈치는 없고, 해당 주민들도 금싸라기 땅에 왜 임대주택을 짓느냐고 고개를 젓는다. 다 싫다고 하면 어디에 지어야 할까?


다주택자들이 얼른 매물을 내놓도록 당근책도 내놨다. 집을 팔아야 할 사람들은 세금 없이 집을 파는 마지막 기회가 온 듯하다. 행여 ‘더 오르겠지’ 배짱부리지 말고, 팔아야 할 집은 이 기회에 팔도록 하자. 집을 사야 할 사람들은 자금조달계획서를 챙기는 일이 중요하다.


다음 달부터는 투기과열지구나 조정대상지역은 금액에 관계없이 자금조달계획서를 제출해야 한다. 이게 투기를 막는 방법이기는 하지만, 이곳저곳에서 돈을 모아 집을 사야 할 사람들에게는 어려운 숙제가 되기도 한다. 잘못했다간 증여세도 물고 과태료도 물어야 하는 이중고를 겪을 수 있다.


집을 사야 할 실수요자들은 벌써부터 태릉골프장 1만 가구에 눈독을 들이고 있다. 그러나 교통이 좋지 않은 점은 어디나 마찬가지다. 구리 갈매신도시와 갈매역세권도 입맛을 돋우는 지역이다. 입지가 좋은 곳은 교통이 좋지 않고, 교통이 좋은 곳은 물량이 적어 약대가 바늘구멍 뚫고 들어가는 형국이다.


용적률이 늘어난 부분은 기부체납으로 환수하게 된다. 기부체납이란 땅이면 땅, 집이면 집을 일중부분 떼어서 지자체 명의로 하거나 조합명의로 해서 일반에게 공급하는 제도인데 땅은 대부분 지자체 명의로 등기를 한다. 지자체는 아파트 단지 생길 때마다 땅 부자가 되는 셈이다.


정부가 8ㆍ4주택공급대책을 통해 수도권에 신규 13만2000가구 등 총 26만호 이상의 주택을 공급한다는 신호를 보냈다. 그렇다면 앞으로 집값은 안정될까? 워낙 풍부한 유동성으로 인해 쉽사리 고개를 숙이지 않겠지만, 줄줄이 나올 물량을 기대하면서 한 발 느긋하게 움직일 것은 거의 확실하다.


그동안 정부는 수요억제정책에 집중해 오다가 기대를 넘는 수준의 공급대책을 발표한 것이므로 일단 시장은 더 차분해지겠지만, 공공참여형 재건축과 관련해서는 재건축단지들이 실제로 얼마나 참여할지 관건이다. 모두 나는 안 하겠다고 물러서서 발을 빼면 헛일이 되기 마련이다.


부동산을 잡더라도 우리지역은 빼고 잡으라는 주장이 여기저기서 노골화되고 있다. 집을 사야 할 사람, 집을 팔아야 할 사람들은 참고하시라. 집을 팔 사람들은 지금 파는 게 옳다. 값이 더 오르지 않겠지만, 올라봤자 세금으로 다 나간다. 세금 덜 내고 싸게 파는 게 오히려 이익일 수 있다.


집을 사야 할 사람들은 너무 급히 쫓아가지 말고, 생활하기 좋은 입지를 골라 헌집일지라도 형편에 맞는 집을 사도록 하자. 새로 지은 집 찾아 쫓아가다가는 이것저것 다 놓칠 수 있다. 지금은 경제도 괜찮고 제로금리시대가 되어 집에 너무 올인을 하고 있지만, 세상은 언제 바뀔지 알 수 없다.


부동산 투자자들도 참고하자. 다음카페 ‘21세기부동산힐링캠프’ 자료에 의하면 알짜 투자자들은 이미 재미를 본 후 주택시장을 떠났고 그들은 토지시장과 작은 빌딩시장을 공략하고 있으며, 특히 산업용지 투자에 열을 올리고 있다. 산업용지란 창고, 공장, 저장소 등의 산업시설을 말한다.

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