집값 이렇게 하면 100% 잡힌다

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전세값 하락 정책이 중요하다

이원용
이원용 부동산연구소
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최근 칼럼 - MB를 대통령으로 추대하면 집값 잡힌다- 정부는 집값 잡을 의지가 없다

이번 정부 들어 21번째 부동산 대책에도 불구하고 여전히 집값상승에 대한 기대감이 높습니다. 이러한 배경에는 전세값 상승이 원인으로 판단됩니다. 과거에는 부동산 경기가 좋으면 신규분양이 늘고 2~3년후 입주물량이 많아지고 여기에 정부가 강화정책을 쓰면 집값은 하락하는 구도였습니다.


 
과거에는 분양가 3억5000만원 정도 하는 아파트가 있다면 입주 시 일시적 공급증가로 전세가격이 8000만원 정도 형성되었는데 지금은 2억5000만원 정도 하는 것 같습니다. 여기서 집값 운명이 결정되는 것입니다. 서울 강남권의 경우도 과거 잠실에 대규모 입주시 30평대 초반 전세가격이 2억원 정도였는데 작년 송파헬리오시티는 6억원 정도였습니다. 그럼 10년 동안 무주택 서민들이 전세보증금의 3배 정도의 소득이 늘어난 것도 아니고 저축을 했다는 이야기인가요? 소득은 찔금 늘고 오히려 물가가 상승해 가처분소득은 오히려 줄어들어는데 어떻께 전세금의 3배를 지불하면서 전세가격이 형성되었나요?

 


이러한 배경에는 전세대출 출현이 결정적입니다. 이번 시간은 전세대출 중단하면 결과보다는 단점을 보완하면서 정책대안을 말할까 합니다. 우선 2019년 12•16 대책 일환으로 9억원 초과 1주택자 전세대출금지 정책을 현재까지 시행하면서 큰 부작용 없이 잘하고 있는 상황을 연장선상에서 보면 답이 나옵니다. 2020년 1월 전세대출 1주택자 9억원 초과 보유자 전세대출 전면 금지 정책을 살펴보면 우선 이미 9억원 초과 보유자가 전세대출을 쓰고 있는 사람은 물건지가 바뀌지 않는다면 조건 없이 대출증액만 없다면 연장해주고 있습니다. 또한 한시적으로 발표 후 3개월 이내 새로운 물건지에 계약해도 현재 전세대출을 이용한 분들에 한해 1회 한해서 대출금 증액 없이 전세대출을 해주고 있었습니다.

 


전세금은 상승했는데 대출증액이 안되어 일부 불만이 있었다면 만약 무주택자까지 신규, 재연장등 전면 중단 되었다면 전셋값 하락이 자명해 즐거운 마음으로 임했을 것입니다. 여기서 정부의 생각은 전세대출을 이용해 이자금으로 주택을 구입해서 집값이 오르고 있다고 보는 것 같습니다. 그러나 필자의 생각은 전세대출제도 자체가 전세 2억이면 들어갈 수 있는 신규 아파트 전세를 전세대출 5억원 받아 6억원 지불하는 것이 집값상승의 도화선이라는 것이며 정부와 견해 차이 같습니다.

 


여기서 보듯 전세대출 전면 중단하면 기존 전세대출 이용자는 대출금 증액 없이 연장해주고 신규분부터 적용하면 분명 신규 입주단지 투자자가 있을 것이고, 이것에 전세대출을 막으면 전세값 인하가 올 것이고 이로 인해 투자자는 자금에 문제가 생겨 수억원 상승한 분양권을 급매로 내놓을 것입니다. 이로 인해 주변 기존 아파트역시 전세금 하락이 올 것이고 재연장시 전세금 하락분만큼만 상환 받으면 이 돈은 결국 임대인이 상환해야 하는 구조입니다. 그런데 만약 임대인이 전세금 하락만큼 현금이 없으면 결국 갭투자해서 마련한 주택을 헐값에 시장에 매물로 내놓아야 결국 집값이 하락하는 것입니다.

 


여기에 한술 더 떠 신규 아파트 미등기단지의 경우 현재 보존등기가 안되어있는 상태에서 분양계약금 10%에 중도금대출로 충당하고 잔금만 미납부한 상태에서 전세계약이 많이 이루어져있습니다. 이것을 관련법령을 고쳐 잔금납부가 완료된 임대인만 전세계약서를 인정해준다면 확인사살까지 하는 것입니다.

 


잔금납부를 완료 하려면 시행시가 보증한 중도금 대출을 상환해야 하므로 아마 실거주자 빼고는 아비규환이 될 것입니다. 사실 자기돈 10%만 내고 그 물건지에 행사를 한다는 것도 한번쯤 생각해 볼 여지가 있습니다. 사실 전세대출만 중단하면 아래 제도까지는 필요 없지만 정부의 강력한 경고 메시지 차원에서 먼저 언론에 흘린 땐 이 2가지를 전부 한다고 이야기하고 막판에 전세대출만 중단해도 성과는 충분 할 것입니다. 전세대출을 중단한다고 하면 10명 중 10명이 ‘그러면 서민들은 전세에 못 들어가는 것이 아니냐’ 반문합니다. 그러면 저는 현재 자기 돈과 전세대출금으로 살고 있으면 시간이 조금만 지나면 전세대출 필요 없이 현재 자기 돈만으로도 전세 살 수 있다라고 주장합니다.

 


‘그러면 자기 돈 거의 없이 전세대출 80~90% 있는 사람들은 어떻게 하냐’ 반문 하면 저는 전세가격이 하락하면 월세가격도 하락하기에 차라리 현재 전세대출 80% 받아 전세대출 이자 내는 것 보다 하락한 전세가격에 의한 월세가격이 형성된 것이 오히려 저렴할 것이다라고 주장합니다. 정답은 이미 정부가 9억원 초과 1주택보유자 전세대출 규제를 현재까지 시행하면서 나름 큰 잡음 없이 현재 이르고 있습니다. 그런데 이것을 그대로 무주택자까지 전면 규제한다면 전세 희망자는 전세가격이 하락해 굳이 전세대출 필요 없이 현재 보유한 현금만으로 전세를 살수 있고 자기자본거의 없는 80% 전세대출자는 80% 대출이자보다 전세가 하락한 가격에 의한 저렴한 월세가 더 이득일 것 입니다.

 


정부가 전세대출 전면 중단하면 아무 잡음 없이 진행될 수 있다는 사살을 알고도 시행하지 않는 것은 계속해서 집값상승 정책을 쓰고 있다는 반증입니다.

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