집값은 잡고 개발은 하고

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서울 도시개발 재개되나

이주호
국토도시개발전문가
부동산 칼럼니스트, 대학 ..
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최근 칼럼 - 허름한 지역에서 대어 낚는다- 코로나 불경기라도 틈새시장은 있다

최근 몇 년 동안 서울 집값이 폭등하니 집값 폭등을 우려한 나머지 개발은 뒷전이었는데 이제 집값이 잠잠해지니 개발이 재개되고 있다. 도시에 사는 우리들로서는 신개발, 재건축, 재개발, 뉴타운, 재정비 등 어떠한 형태로든 개발은 하지 않을 수 없다.


그러나 개발은 또 한편으로는 집값 폭등을 불러 일으켜 때에 따라서는 개발을 억제하는 정책을 펴기도 한다. 용산ㆍ여의도 통합개발이 대표적인 케이스다. 2018년 8월 박원순 서울시장은 용산ㆍ여의도 통합 개발 추진 전면 보류하겠다고 밝혔다. 박원순 서울시장은 주택시장이 이상 과열 조짐이 있어 깊이 우려하고 있으며 서민 주거안정을 위해 주택시장 안정이 우선이라는 정부 방침에 동의한다면서 여의도ㆍ용산 마스터플랜 발표를 보류하겠다는 입장을 밝혔다.


사실 이때는 부동산 시장 열기가 있었는데 이 발표가 집값 폭등의 도화선이 되었다. 집값이 폭등할 때는 집값 폭등을 불러일으킬 개발은 보류해야 하는 게 정부, 지자체가 해야 할 일이다. 그러나 오늘날과 같이 변화하는 시대에는 도시의 큰 그림을 그리는 통합 개발을 하지 않을 수 없다. 그때가 언제인지는 몰라도 인간이 도시생활을 하는 이상은 개발을 하여 새로운 주거 환경을 조성해야 한다.


그러나 이러한 통합 개발은 집값이 잠잠한 시기에 해야 후유증이 없다. 우리들은 집값이 잠잠할때는 쳐다보지도 않다가 집값이 오른다고 하면 너나 할 것 없이 집 투자에 뛰어 든다. 그러나 이러한 투자보다 집값이 잠잠할 때에 우리는 차분한 마음으로 내집 마련을 해야 할 것이다.


요즈음과 같이 집값이 잠잠할 때의 투자방식은 미래를 예측하고 입지 좋은 곳에 내집 마련을 하는 것이 상책이다. 부동산 투자에 있어서 입지가 차지하는 비중은 참으로 크며 투자의 성패를 좌우한다. 물론 집값이 잠잠할 때에 내집 마련을 해야 나중에 큰 성과를 거둘 수 있다.


돌이켜 보면 1980년대에 요즈음 최고의 주거지로 평가 받는 대치동 빅3(선경, 우성, 한보) 아파트, 아시아선수촌 아파트, 올림픽선수촌 아파트가 차례로 건설되었다. 그때 이 아파트를 분양 받은 사람들은 오늘날 부자의 반열에 들어섰다.


최근 서울 개발 동향을 살펴보면 집값이 폭등한 강남권은 재건축을 억제하는 반면 지난 8일 서울 강북 마포구 성산시영 아파트가 안전진단의 마지막 단계인 건설기술연구원의 적정성 검토를 통과하면서 재건축 추진이 최종 확정됐다. 성산시영 아파트는 총 3710가구로 강북 최대 재건축 단지로 꼽힌다. 1986년 지어져 올해 준공 35년 차가 됐다. 한강변 빼어난 입지에다가 인근에 상암 DMC가 자리하고 있어 누가 봐도 서북부 최고의 입지로 손색이 없다.


최근 은평구 불광 미성 아파트와 양천구 목동6단지 아파트 등도 정밀안전진단을 조건부 통과한 바 있다. 목동 대단지들까지 줄줄이 안전진단을 최종 통과한다면 정부가 비강남 지역 재건축 규제를 완화하는 확실한 신호탄이라고 할 수 있다. 불광동 미성 아파트는 GTX-A 연신내역 인근이라는 교통 호재가 있고 목동 아파트는 빼어난 학군을 자랑한다.


그러나 확정이 나오기 전에는 속단할 수가 없다. 용산 개발, GBC 착공 승인 빅호재에도 아파트 추격매수가 없었다. 집값 상승기에는 단숨에 폭등했겠지만 코로나 경기가 무섭긴 하나보다. 이같은 개발 호재에도 불구하고 집값이 폭등하지 않았다는 것은 향후 집값이 조정에 들어간다는 인식이 강하기 때문이다.


서울시는 지난 6일 강남구 삼성동의 현대차 GBC(글로벌비즈니스센터) 착공을 승인했다. GBC 신축사업은 지하 7층~지상 105층, 연면적 91만3955.78㎡로 업무시설, 숙박시설(관광숙박시설) 문화 및 집회시설(공연장, 집회장, 전시장) 관광휴게시설, 판매시설이 포함된 대규모 복합시설을 짓는 사업이다.


현대차 GBC(글로벌비즈니스센터)가 건설되면 강남 집값은 종전 테헤란로축에서 삼성동으로 남하할 가능성이 크다. 그렇게 되면 GBC(글로벌비즈니스센터) 인근 은마아파트와 아시안선수촌아파트, 잠실주공5단지가 수혜 아파트가 된다. 이 3개 아파트단지는 빼어난 입지를 자랑한다. 그러나 이 3개 아파트단지가 당장에 빛을 발휘하기는 코로나 경기에서는 힘들고 몇 년 뒤에 다시 부동산경기가 살아나면 강남 최고의 아파트가 될 가능성이 크다.


정부는 또 용산역 정비창 부지에 ‘미니 신도시급’ 8000가구를 공급하겠다고 밝혔다. 서울시는 집값이 하락하지 않는 한 용산 개발 카드는 꺼내지 않을 것이란 입장을 고수해 왔다. 그러고 보면 이번 발표로 집값이 하락하긴 했나 보다. 그러나 계획을 공개한 이후 용산 부동산 시장이 다시 들썩일 조짐을 보이고 있다. 개발 발표 때에는 으레 껏 있는 현상으로 보인다.


용산은 매력적인 땅임에는 틀림없다. 서울의 요지에 아파트가 공급되다 보니 청약 대기자들의 관심이 높다. 당초 정비창 부지는 2006년 당시 서울시의 한강르네상스 사업과 연계해 사업비 31조원이 투입되는 용산국제업무지구로 개발될 예정이었다. 일부에서는 평당 1억원의 가치를 지닌 금싸라기 땅에 소규모 임대아파트를 짓는 게 웬 말이냐는 시큰둥한 반응을 보였다.


당초 국제업무지구 개발계획과 비교해 도시 경쟁력을 강화할만한 상업ㆍ업무 시설이 줄고, 전체 8000가구 가운데 2000가구 이상은 임대아파트가 들어설 것이라는 정부 발표에 일부 주민들이 반발하고 있다. 용산국제업무지구 사업 발표 직후에 투자자들이 몰려들어 뜨거운 반응을 보였다면 지금은 정비창 부지 개발 방식에 대해 기대 반, 우려 반으로 술렁이는 분위기라고 한다.


집값이 폭등하지 않은 때에 입지가 빼어난 아파트를 마련하면 나중에 부동산경기가 살아났을 때 효자 노릇을 할 것이다. 지금부터 서울 빼어난 입지의 아파트에 서서히 눈을 돌려야 할 시점이다. 부동산 경기가 하강세에 있는 이즈음 급하지 않게 차분하게 서울 도시개발을 바라보는 자세가 필요하다. 개발은 영원하고 개발, 부동산 경기에 따라 집값은 출렁일 뿐이다.

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