수도권 주택공급 이번에는 기대해볼까

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목표달성보다 시장이 필요로 하는 주택이 제대로 공급되어야

김인만
굿 맴버스 대표
김인만부동산연구소 소장
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지난 5월 6일 서울 수도권 집값 안정을 위한 안정적인 주택공급 계획을 담은 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안’이 발표되었다. 공공성을 강화한 정비사업 활성화, 유휴공간 정비 및 재활용, 도심 내 유휴부지 추가확보를 통해 서울에 7만가구를 추가공급하고 수도권 공급계획 조기이행도 포함되었다.


우선 공공성을 강화한 정비사업 활성화 방안부터 살펴보면 ① LH등 공공이 참여하여 재개발 정비사업의 사업성 보완 및 속도를 높이는 공공재개발 활성화, ② 용적률 완화, 주차장 설치의무 완화 등 소규모 정비사업에 대한 규제완화를 해주는 소규모 주택정비사업 보완방안, ③ 역세권 지역의 주거지역(제2종과 3종, 준주거)에서 도시계획(정비계획, 지구단위계획 등)을 수립하여 추진하는 민간사업은 용도지역 상향지원을 해주고 증가하는 용적률의 2분의 1만큼 공공임대주택을 공급받는 역세권 민간사업을 통해 서울 내 향후 3년간 4만호, 연평균 1만3000가구 부지를 확보할 계획이다.


신규주택공급부지가 절대적으로 부족한 서울의 현실에서 정비사업을 통한 신규주택공급은 필수임에도 그동안 투기수요억제를 위해 지나친 규제를 함으로써 향후 신규주택 공급감소 우려가 많았는데 드디어 이런 문제점을 받아들여 보완, 준비를 했다는 점에서 이번 대책은 칭찬받을 만하다. 특히 무조건적 수요억제 규제만 할 것이 아니라 혜택도 주고 받은 만큼 공공을 위해 기여하라고 하는 give and take 방식의 이런 정책은 참 좋다.


둘째, 유휴공간 정비 및 재활용 방안은 서울면적의 3.3%를 차지하고 있는 성동, 도봉, 양천, 강서, 구로, 금천, 영등포의 준공업지역 내 공장이전 부지를 활용하겠다는 것으로 도시정비차원에서도 좋은 정책이라 할 수 있다. 다만 오피스, 상가 등의 주거 전환 활성화와 다중주택 건축규제를 완화해서 1인용 주거공급을 활성화하는 방안은 자칫 건축업자들만 이득을 볼 가능성도 배제할 수 없다. 무엇보다 진짜 서울의 실제 수요자들이 원하는 주택은 1인용 주택이 아니라 전용 40㎡(구 분양면적 18평)와 전용 59㎡(구 분양면적 25평)정도의 소형 새 아파트라는 점을 잊어서는 안된다.


세번째로 도심 내 유휴부지 추가 확보 방안에 많은 사람들의 관심이 집중된다. 용산 유수지와 역삼동 스포월드, 방이2동 주민센터, 흑석동 유수지, 영등포 쪽방촌 등 서울 도심 18곳에 1만5000가구의 부지를 확보하여 2022년까지 사업승인을 완료하겠다고 한다.


청년들을 위한 공공주택을 많이 공급하는 것은 적극 찬성이지만 대책이 발표되자마자 용산의 급매물이 들어가면서 벌써 들썩이고 있다고 하니 투기억제방안도 같이 고려 되어야 할 것이며, 비경합성과 비배제성의 문제가 생기지 않도록 청년, 신혼부부들을 위한 많은 공공주택이 공급되었으면 좋겠다.


넷째, 3기 신도시의 지구계획과 함께 토지보상 병행을 추진하는 등 빠른 속도전을 해서 2021년말부터 입주자 모집 착수를 하고 광역교통대책에도 8조원을 투자하는 기존 수도권 공급계획 조기화의 경우 빨리 먹은 떡이 체한다고 예상치 못한 부작용이 생길 수 있다.


글로벌 경기침체 영향으로 발생하는 공급위축 우려 불식 및 경기회복 시 수요증가에 대비해 주택공급을 더 빨리, 많이 늘리겠다는 것이 정부 생각이지만 경기침체가 장기화되고 부동산 시장 흐름도 꺾이게 되면 지금도 공급이 부족하지 않은 경기, 인천지역 위주의 공급확대 정책은 공급과잉으로 이어지면서 미분양 증가, 주택가격 하락가속화, LH 등 공공기관의 부채 등 여러 어려움이 생길 가능성도 배제할 수 없다.


이번 공급계획 대책은 많은 고민과 준비의 흔적을 볼 수 있고 내용도 좋아서 높은 점수를 주고 싶다. 다만 계획도 중요하지만 계획보다 더 중요한 것은 일관성 있는 실행의지와 제대로 된 실행력이다.


과거에도 그럴듯한 공급계획은 항상 있었다. 숫자목표의 달성보다 시장의 수요자들이 필요로 하는 주택이 제대로 잘 공급되느냐가 더 중요하다.

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