주택정책목표 다시 세워야

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아파트 투자대체재 적극 육성해야

김인만
굿 맴버스 대표
김인만부동산연구소 소장
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정부의 부동산 정책 목표는 서민 주거안정이다. 현 정부뿐만 아니라 역대 정부의 부동산 정책 목표 역시 서민 주거안정이었다. 하지만 결과적으로는 서민 주거안정에 반하는 결과만 가져왔다. 집값이 천정부지로 계속 올랐고 전세가격도 동반 상승했다. 청약당첨가능성은 여전히 낮아 그림의 떡이며 임대아파트는 자격도 안 되고 조건과 주거환경도 만족스럽지 못하다. 도대체 어디서부터 잘못된 것일까?


1960년대 경제개발이 시작되면서 전 국토가 개발의 대상이 되었고 인구는 증가하였으며 주택은 절대적으로 부족했다. 특히 아파트는 편리함과 수익성, 안정성, 환금성을 모두 갖춘 투자상품으로 무이자 대출과 같은 전세제도가 밀어주고 선 분양 청약제도가 이끌어주면서 아파트는 전 국민의 투자대상이 되었다.

주택보급 숫자는 어느 정도 차올랐지만 소득수준 증가와 빠르고 새롭고 편리함을 추구하는 우리의 소비패턴을 충족시켜줄 도심 새 아파트 공급은 여전히 부족하다. 특히 서울은 비정상적으로 수요가 밀집되어 있고 주택을 지을 땅은 부족하다. 여기에 일관성 없는 정책이 더해지면서 왜곡은 더 심해졌다.


‘IMF 경제위기’ 이후 구조개혁보다는 극단적으로 모든 규제를 풀면서 부동산 활성화를 통한 빠른 경기회복에 집중했다. 그 후 급등하는 집값을 잡기 위해 5년 동안 규제폭탄을 쏟아 부었으며 다시 침체가 되자 또 극단적인 활성화 대책이 이어졌고 또 상승하자 급하게 규제를 하고 있다.


주택공급대책 역시 아직도 시대에 뒤떨어진 신도시 개발만 반복하고 있다. 폭등보다 무서운 것이 폭락인데 이러다가 다시 침체가 깊어지면 과연 규제를 풀지 않고 버틸 재간이 있을까? 시장을 쫓아가는 정책은 이렇게 악순환의 연속이 될 뿐이다. 집값이 그래도 잡히지 않으면 더 강한 규제를 하겠다고 하는데 과연 역사적으로 규제만으로 성공적인 통제의 경우가 있었던가?


프랑스 혁명으로 공포정치를 한 막스밀리앙 로베스피에르가 ‘모든 프랑스인은 우유를 먹을 권리가 있다’고 우유가격 통제를 하였다. 잠시 효과가 있었지만 낙농업자는 젖소를 내다 팔았고 건초업자들은 건초를 불태워버렸으며 우유가격은 폭등하면서 귀족들만 먹을 수 있게 되었다.


시장은 항상 살아남기 위해 반응을 한다. 인위적인 부동산 가격 통제는 절대 성공할 수 없다. 강북과 경기, 인천까지 상승순환흐름이 마무리되면 부동산 시장은 조정 장에 들어가겠지만 그런 일시적인 안정은 예전에도 그랬듯이 오래 지속되지 못한다.


시간이 걸리더라도 젊은 세대들이 만족하고 거주할 수 있는 주거공간을 충분히 마련해주는 것이필요하다. 이와 동시에 투자수요를 막는 것이 어렵다면 아파트에 집중된 투자수요를 분산시킬 수 있는 해외나 간접 부동산투자 또는 금융상품 등 투자대체재를 적극 발굴, 육성하는 노력도 병행되어야 할 것 같다.

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