당신도 알고 있는 부동산 투자 요령

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핵심지역에 투자하자

윤정웅
現 수원대 사회교육원 교수..
21세기부동산힐링캠프 대표
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최근 칼럼 - 난수표를 피해가는 전국 집값 - 부동산 투자와 오늘이라는 기회

2019년 4분기에 일어난 집값 상승 여력은 2020년까지 이어질 것이고, 2020년 초부터는 전세금 상승이 일어날 것이다. 지방을 제외한 신규 분양시장도 사람이 몰리기는 마찬가지 아닐까? 어디를 가든 집은 아파트다. 어느 날 중국집 간판이 모두 ‘뽕’으로 바뀌는 이치와 같다.


아파트 이름도 대부분 영어로 바뀌고 있다. 한글로 풀어 쓰려면 혀가 돌아가지 않아 발음하기가 힘이 든다. 시골에서 올라오신 80대 할아버지가 어느 아파트 정문에서 ‘워메-앙’ 아파트를 찾는다. 눈치 빠른 중학생이 “여기가 바로 ‘월드메르디앙’ 아파트 입니다” 라고 통역을 하는 세상이 되었다.


커피 파는 가게 이름도 대부분 영어다. 한복 마담이 모닝커피를 대접하던 다방은 이미 역사 속으로 사라진 지 오래됐고, 머지않아 우리나라에서도 커피를 생산하게 될 것이다. 다방은 도시에서만 없어진 게 아니라 시골에 가도 영어로 된 이름의 커피숍 간판이 줄을 섰다.


영어 모르는 사람과 커피숍에서 약속을 했다가는 볼 장 다 본다. 문제는 커피를 주문할 때다. 커피 이름은 모두가 외래어인데 이름이나 맛을 알아야 커피를 주문할 것 아닌가. 남이 먼저 주문해야 따라서 “나도 그거~” 라고 한다. 필자도 커피숍에 가면 맛을 모르기 때문에 무조건 ‘카푸치노’를 주문한다.


20년 전의 일이다. 서울에서 공장생활을 하는 총각과 시골에서 농사일을 하던 처녀가 다방에서 만나 선을 보게 되었다. 처녀는 다방이 처음이란다. 총각은 처녀에게 녹차든, 커피든 좋아하는 차를 시키라고 권했다. 처녀는 한참을 고민하다 “저는 녹차 커피 할래요” 라고 말한다. 총각은 미칠 일이다.


앞으로 부동산 시장도 이럴 것이다. 단독, 다세대, 다가구, 빌라, 아파트, 오피스텔, 타운하우스, 분양형 호텔, 전원주택, 팬션 등 종류도 많아지고 이름은 대부분 외래어다. 몸집은 더 작고 구조는 더 복잡하며 IT기술 접목이 늘어가고 있다. 지금 40대가 60대쯤 되면 집안의 가전제품 사용방법을 몰라 못살겠다고 할 것이다.


여러분에게 묻고 싶은 것이 있다.


① 여러분들은 음식점을 갈 때 음식 맛은 없어도 주인이 친절한 집을 가겠는가? 

② 주인은 불친절해도 음식 맛이 기가 막히게 좋은 집을 가겠는가?


①번을 택한 사람은 부동산 투자에 소질이 없는 사람이고, ②번을 택한 사람은 소질이 있는 사람이다.


음식은 맛이 최고다. 주인이 친절하든, 불친절하든 나만 배불리 맛있게 먹으면 그만이다. 주인이 아무리 친절해도 맛이 없어 반만 먹다 나오면 나만 손해다. 부동산도 맛이 있어야 한다. 부동산의 맛은 바로 입지와 가격이다.


지금처럼 부동산이 상향곡선을 그릴 때는 엉겁결에 맛없는 음식점에 갈 수 있으니 조심해야 한다. 입지는 꼭 서울 어느 곳만 좋은 것이 아니다. 각 고장마다, 각 지역마다 그곳의 핵심지역이 좋고, 그 입지가 그 지역에서는 맛있는 부동산인 것이다.


도심 중에서도 핵심지가 있고 읍ㆍ면 단위 지역에도 핵심지역은 있다. 돈을 조금 더 주더라도 그런 곳은 가뭄을 타지 않는다. 그 다음은 호재가 있을 지역이 맛있는 부동산이다. 호재가 있을지 어떻게 알 수 있을까? 그걸 잘 찾아내는 사람이 진짜 고수다.


더 묻겠다. 여러분이 음식장사를 한다면


① 재래시장에서 하겠는가? 

② 공원에서 하겠는가?


재래시장에서 하겠다는 사람은 돈 냄새를 맡을 줄 아는 사람이고, 공원에서 하겠다는 사람은 요령을 피우다가 기회를 놓칠 사람이다.


공원은 사람이 모이는 곳이지 돈이 모이는 곳이 아니다. 돈을 벌려면 돈이 모이는 재래시장으로 가야 한다.


다음 질문이다. 우리나라로 따지면 남쪽에 돈이 모일까? 북쪽에 돈이 모일까?


두말하면 잔소리다. 농수산물이 풍부한 남쪽에 더 모인다. 그래서 삼국시대에도 남쪽을 빼앗기 위해 싸움을 많이 했었다.


마지막으로 한 가지 더 묻는다. 우리나라는 서해안에 돈이 더 모일까? 동해안에 더 모일까?


동해안은 맑은 물과 백사장이 일품이고, 서해안은 갯벌과 어염이 풍부한 곳이다. 금방 맨발로 바닷가에 나가 해물을 채취할 수 있는 곳에 돈이 더 모일 것이다. 서해안이 답이다. 옛날 서해안은 참으로 살기 좋았는데 간척사업 한답시고 바다 곳곳을 막는 바람에 수산물이 많이 줄었다.


주택도 많은 사람들이 찾는 주택이 값이 올랐다. 바로 작은 집이다. 실수요자와 투자자도 지금의 형편으로는 작은 집을 살 수밖에 없다. 집은 있어야 하나 경제는 여의치 않다. 그래서 작은 집의 수요가 많아 값이 오르게 된 것이고, 찾는 사람이 없는 대형 주택은 작은 주택 선호 영향으로 이제야 거래가 있게 된 것이다.


앞으로 부동산을 사야 할 사람들이 참고할만한 10가지 사항이다.


① 작은 주택은 지금 값이 꼭짓점에 있으니 값이 비슷한 큰 집을 고르자.

② 땅이나 상가는 작더라도 지금 사는 게 답이고,

③ 구입 가격은 낮아야 투자성이 있다.

④ 부근에 신규 분양이 많은 지역에서 집을 사면 3~5년 동안 값이 오르지 않는다.

⑤ 인프라가 훌륭한 지역이나 발전 가능성이 있는 지역에 부동산을 사자.

⑥ 도심회귀 현상을 고려하여 재래시장처럼 사람이 모이는 곳에 사자.

⑦ 향이 좋아 하루에 단 1시간이라도 볕이 들어오는 집이나 땅을 사자.

⑧ 요즘 신규 분양하는 입지는 좋지 않은 곳이 많으니 조심하자.

⑨ 한국은행이 기준금리를 내렸다. 여유가 되거든 토지에 투자하자.

⑩ 전원주택 재테크는 100전 100패다.

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