누구를 위한 종합부동산세 인상인가

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재정 곳간 채우는 정부가 승리자

김인만
굿 맴버스 대표
김인만부동산연구소 소장
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문재인 정부의 핵심 부동산 규제 대책인 종합부동산세 강화가 드디어 현실이 되었다. 종합부동산세 납세의무자는 59만5000명으로 작년에 비해 12만9000명(27.7%)이 늘어났고 세액은 3조3471억 원으로 1조2323억 원(58.3%)이 늘어났다.


도대체 종합부동산세 대상과 세액은 왜 이렇게 늘어났을까?


종합부동산세는 건물 외 토지(분리과세 토지는 과세되지 않음)와 고가주택에 대해 매년 6월 1일 기준으로 산정해 12월에 납부해야 하는 세금이다. 한번만 내는 취득세, 양도세와 달리 종합부동산세는 재산세와 함께 매년 빠짐없이 부과되기 때문에 매우 부담스럽고 조세저항도 큰 세금이다.


종합부동산세 계산방법은 매년 6월 1일자 기준으로 주택의 공시가격을 환산한 금액에 6억원(1가구 1주택 9억원)을 공제한 후 법령이 정한 공정시장가액비율을 곱한 금액이 과세표준이 된다. 이렇게 나온 과세표준에 종합부동산세율을 곱한 후 재산세 공제와 세액공제까지 해주면 최종 종합부동산세액이 나온다.


종합부동산세를 결정하는 변수는 공시가격과 공정시장가액비율, 종합부동산세율이다. 정부는 집값을 잡겠다는 명분으로 종합부동산세를 결정하는 변수들을 강화했다. 공시가격을 상향조정했고, 공정시장가액비율은 올해는 그나마 5%포인트 오른 85%이지만 내년에는 90%, 2022년에는 100%까지 오른다.


일반세율도 올렸고 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택은 중과세가 적용된다. 여기에 전년도 대비 1.5배인 세부담상한을 3주택 이상은 3배, 조정대상지역 2주택은 2배까지 늘려 종합부동산세 부담을 극대화 시켰다.


양도세 중과와 함께 종합부동산세 강화로 보유 주택 수를 늘리기에 부담이 커진 시장수요자들은 이른바 똘똘한 한 채 가지기로 왜곡인지를 하였고 민간택지 분양가 상한제로 인한 서울 새 아파트 공급감소 우려와 맞물리면서 서울아파트 가격은 폭등하고 있다.


또 종합부동산세가 부담스러운 사람들의 퇴로를 양도세 강화로 막으니 임대사업자 등록을 통한 합산배제를 선택하면서 최대 8년의 의무보유기간 동안 매물은 잠기게 되었다. 외국의 사례에서도 그렇듯이 보유세를 강화하면 거래세는 낮추어 주는 것이 원칙이지만 정부는 보유세와 거래세를 강화하는 ‘닥치고 규제’를 선택했고 서울 아파트 가격은 더 오르고 있다.


상황이 이렇게 되니 집값 잡기는 명분이고 세수증대가 목적이 아닐까 하는 말도 안 되는 생각까지 든다. 그나마 부동산 규제로 거둬들인 막대한 세금을 공공임대아파트 공급 등 부동산 시장을 위해 사용해주었으면 좋겠지만 그냥 바람으로 끝날 것 같다.


집주인들은 커진 세부담을 일정부분 보증금 인상을 통해 세입자들에게 전가시키면서 버틸 것이다. 세금이 아깝지만 집값이 떨어지지 않는 한 굳이 팔 생각을 하지 않을 테니까. 결국 종합부동산세 게임의 승자는 재정 곳간을 채우는 정부인 것 같다.

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