동탄2신도시 집값, 탄탄하게 오르려나

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2020~2021년은 경기도 신도시 시대

이주호
국토도시개발전문가
부동산 칼럼니스트, 대학 ..
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3저 경기(저유가, 저금리, 저원화가치)로 인해 1988년 서울올림픽 전후로 서울 집값이 폭등하자 정부는 서울에 집중된 인구를 주변 도시로 분산시키기 위해 1989년 4월에 분당ㆍ평촌ㆍ일산ㆍ중동ㆍ산본 수도권 1기신도시 건설계획을 발표했다.
이에 따라 곧바로 1기신도시가 건설되어 1992년 말까지 순차적으로 입주를 마쳤다.


1기신도시 분당ㆍ평촌과 2기신도시 판교는 성공한 신도시로 평가되고 있고 집값 또한 많이 올랐다.
2기신도시인 수원 광교신도시는 신분당선 광교중앙역이 들어서자 서울과 접근성이 좋아져 집값이 뛰었고 화성 동탄2신도시 동탄역 앞 시범단지 아파트는 분양가의 배 정도 시세가 형성되는 등 프리미엄 아파트로 우뚝 섰다.


서울 강남권 집값이 분양가상한제 등으로 주춤대고 있는 사이 비강남권인 노ㆍ도ㆍ강, 금ㆍ관ㆍ구는 동북선경전철, 신안산선 착공으로 집값이 뛰고 있고 경기도에서는 인천 송도신도시의 아파트 분양 경쟁률이 치열하고, GTX-A 노선 착공으로 동탄2ㆍ분당신도시 집값이 상승곡선을 그리고 있다.
서울, 경기도 집값 상승 흐름을 놓고 볼 때 강남권이 어깨, 비강남권이 허리라면 경기도 신도시는 발목으로 보인다. 동탄2ㆍ분당ㆍ인천 송도신도시 집값은 이제 오름세가 시작되어 앞으로 몇 년간 상승곡선을 그릴 것으로 전망된다. 서울 강남권 집값이 폭등한 후 늦게 뒷심을 발휘하는 게 동탄2ㆍ분당ㆍ인천 송도신도시 집값이 아닌가 한다.


정부는 3기신도시 남양주 왕숙ㆍ왕숙2, 하남 교산, 인천 계양, 과천 등 5곳, 2273만㎡(여의도 290만㎡의 약 7.8배)를 공공주택지구로 지정ㆍ고시했다. 이 3기신도시 5곳은 2020년 하반기에 지구계획을 승인하고 2021년 말부터 시범단지를 시작으로 주택 분양에 들어간다.
올 6월에 발표한 고양 창릉, 부천 대장의 경우 재해영향성 검토 중이며 주민 공청회, 전략환경영향평가 등을 거쳐 2020년 상반기께 순차적으로 지구지정이 이루어진다.


1990년 10월 31일 분당ㆍ일산 신도시 아파트를 동시분양했는데 그 당시 청약 경쟁률도 높았고 뜨거운 신도시 건설 붐이 일어난 것으로 기억된다. 그때 30평형대 아파트 분양가가 5800만 원 가량했는데 지금 분당은 8억 원대, 일산은 5억 원대 시세를 형성하고 있다. 3기신도시 시범단지 주택 분양이 2021년 말부터 시작되는데 올해부터 분당ㆍ동탄2신도시 집값이 들썩이기 시작하니 3기신도시 시범단지 분양 시점인 2021년 말쯤 집값이 상당히 올라 있으면 3기신도시 아파트 분양 경쟁률에도 자극을 줄 것이다. 올 7~8월에 분당신도시 아파트 거래량이 폭증했는데 그 동안 가격이 덜 오른 대형 평수 위주로 수요가 몰리고 있다고 한다.


거래량이 늘자 아파트 가격도 상승세다. KB부동산에 따르면 분당구 주택 매매가격은 전월 대비 0.52% 상승했다. 같은 기간 경기(0.07%) 및 수도권(0.19%) 상승률을 두 배 이상 웃돈다. 경기도 대표 신도시라고 할 수 있는 분당신도시 아파트의 거래량 증가와 집값 오름세는 경기도 신도시 아파트 대세상승의 신호탄이 아닌가 한다.


분당신도시와 함께 최근 경기도 신도시 집값 상승률 1, 2위를 다투는 도시가 동탄2신도시라고 심심치 않게 보도되고 있다. 부동산114에 따르면 최근 신도시는 동탄(0.07%) 분당(0.05%) 김포한강(0.05%) 광교(0.05%) 평촌(0.04%) 순으로 상승한 반면 산본(-0.01%)은 소폭 하락했다. 새 아파트에 대한 수요가 유입되면서 동탄 일대는 물건이 부족한 상태다. 분당 아파트가 오래된 아파트다 보니 새 아파트인 동탄2신도시 아파트로 몰리는 것으로 풀이된다.


동탄2신도시 장점은 KTX, SRT 동탄역이 있어 지방과 교통 접근성이 뛰어나며 2023년 개통 예정인 GTX-A 노선의 출발점이기도 해 빼어난 교통망을 자랑하고 있다. GTX-A 동탄역에서 서울 삼성역까지는 20분내에 진입할 수 있어 동탄은 더 이상 서울과 먼 거리가 아니다. 부동산 투자에 있어서 강남으로 통하는 길은 곧 황금밭이다.


동탄2신도시의 부지면적은 총 727만평으로 대한민국 최대 규모의 신도시며 분당신도시의 1.8배 규모이다. 분당신도시 집값은 평균적으로 높은 편이지만 동탄2신도시 집값은 위치에 따라 편차가 크다. 동탄역앞 시범단지 아파트는 분양가의 배 정도 시세를 형성하고 있지만 위치에 따라 아직 분양가를 약간 상회하는 아파트도 많은 편이다.


동탄2신도시는 크게 북동탄, 중동탄, 남동탄으로 구분되는데 그 중 북동탄 집값이 선도적으로 움직이고 있다. 북동탄은 동탄역을 중심으로 한 광역비즈니스콤플렉스, 동탄테크노밸리, 시범단지 등 주요시설이 계획되어 있는 것이 장점이다. 동탄2신도시 인근에는 삼성전자 사업장이 있고 인근의 용인 처인구에 SK하이닉스 투자 결정 등으로 동탄2신도시는 젊은이들이 많이 사는 직주근접 신도시로 불린다.
아무리 좋은 신도시라도 입주물량이 넘치면 집값이 올라갈 수 없다. 하지만 동탄2신도시의 경우2017~2019년에는 입주 물량 부담으로 집값이 오르지 않았지만 내년부터는 입주 물량이 크게 줄어 앞으로 수요공급의 원칙상 집값이 올라갈 수 밖에 없다.


동탄2신도시는 빼어난 교통망을 자랑하는데 KTX•SRT 동탄역, GTX-A 동탄역 뿐만 아니라 인덕원~동탄 복선전철(2026년 개통 예정), 동탄 트램(2027년 개통 예정) 등 대형 교통 호재가 있다. 이와 함께 2021년 5월에는 동탄역 롯데백화점이 개점 예정으로, 개점 전후로 시범단지, 북동탄 집값을 더 끌어올릴 가능성이 크다.


올 여름부터 동탄2신도시, 분당신도시 집값이 상승곡선을 그리고 있다. 내년부터는 입주 물량이 크게 줄어들고 2023년엔 GTX-A 개통도 예정되어 있어 앞으로 수년간 동탄신도시 집값은 탄탄하게 올라갈 것으로 전망된다.  집값 상승은 다 때가 있는데 경기도 대표 신도시인 동탄2신도시 집값 상승은 이제 때를 만났다.

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