집 투자, 글쎄올시다

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집값 올라갈 때와 내려갈 때의 차이

윤정웅
現 수원대 사회교육원 교수..
21세기부동산힐링캠프 대표
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집값을 단속하지 않을 때에는 오르다 내리다 하지만 집값 단속을 시작하면 낮에도 오르고 밤에도 오른다. 문재인 정부 들어 서울 아파트 중위가격이 가구당 2억5000만 원 정도 급등했다. 400만가구를 기준으로 계산하면 1000조 원이 오른 셈이다.


그 1000조 원 속에 당신 재산이 있다면 다행이지만 한 푼도 없다면 이건 인생 공짜로 산거나 다름없다. 집값이 오르면 안 된다고 몽둥이를 열 번 이상 휘두르고 있는데 그래도 자고 나면 올랐다는 말 뿐이니 집 없는 사람은 정부 말만 믿고 있다가 또 가만히 앉아서 손해를 보고 있는 셈이다.


서민들은 언제까지 집에 속고, 돈에 속고 평화에 속으며 살아야 하나? 2년 전 서울의 6억짜리 집은 지금 8억5000만 원이 되었다. 분양가상한제 여파로 공급 우려가 커지자 이제 수요세력은 저렴한 강북으로 몰리고 있다. 강북을 거치면 다음은 분당. 용인, 수원 일대라는 말을 한 바 있다.


서울에서 30년 넘은 아파트가 18만7000가구인데 값이 싸고 오래된 것일수록 잘 팔린다. 3년 전의 갭투자 망령이 또 도지고 있다. 호박이 늙으면 맛이 있지만 사람은 늙을수록 보기가 싫다. 그러나 서울의 늙은 집은 요즘 다시 청춘을 만난 것이 많다. 


대출을 안고 집을 살까 말까 한 처지에 있는 사람들은 죽을 지경이다. 2015년경 서울에서 6억에 집을 산 사람은 3억 정도 벌었지만, 전세살이 한 사람들은 전세보증금뿐이다. 지금이라도 사려고 보니 10억 정도 있어야 한다. 돈 10억이 뉘 집 강아지 이름인가?


신규청약은 점수가 부족해서 안 되고, 대출을 받는다고 해도 서울에서 집 사기는 힘들다. 서울을 떠나 경기도에 둥지를 트는 방법밖에 없다. 대출도 서울은 40%에 불과한데 경기권은 60%를 해주기 때문에 경기도에 집을 사는 게 유리하다. 또 경기권은 아직 집값이 오르지 않았다.


‘서울이 좋다지만 나는야 싫어’라는 노래는 정든 고향에서 농사를 지으러 간다는 노래이고, 요즘 서울이 싫다는 건 집살 형편이 안 되므로 수도권으로 이사한다는 노래가 돼버렸다. 이렇게 서울을 빠져 나온 인구는 매년 10만 명 수준으로 서울은 비어가고 수도권은 갈수록 복잡해지고 있다.


서울 평균 아파트 매매가는 8억3000만 원 정도 되는데 경기, 인천의 아파트 평균 매매가는 3억 1000만 원 정도밖에 안된다. 서울 아파트 평균 전세가는 4억4000만 원 수준인데 비해 수도권의 전세가는 2억5000만 원밖에 안된다. 결국 수도권 사람들의 재산은 서울사람 재산의 1/3 또는 절반밖에 안 되는 셈이다.


더 심각한 문제는 젊은 층의 양극화가 심해지고 있다는 것이다. 젊은 현금부자들은 대출규제 등의 영향으로 당첨이 되고도 사지 못한 신규아파트 미계약분을 무순위 청약으로 사들이고 있다. 나이 든 사람들은 헌집을 사고 젊은 층은 새 집을 사는 묘한 투자가 나타나고 있다.


작년부터 지난 7월까지 무순위 청약이 발생한 20개 단지 내 당첨된 사람들 중 절반 이상이 젊은 부자들인 것으로 나타났다. 특히 2030세대 당첨자가 52%를 차지했다고 하니 젊은 나이에 언제 그렇게 돈을 벌었는지 알다가도 모를 일이다. 돈 벌기 쉬운 모양인데 당신은 왜 벌지 못할까?


그러나 여기서 잠깐 냉정히 생각해보자. 세상 모든 일은 높고 낮음을 반복한다. 올라가는 길만 있을 것 같지만 내려오는 길이 있고, 오르막길 끝에는 낭떠러지가 있기 마련이다. 지금 집값이 오르는 이유는 돈은 있는데 집 외에 마땅한 투자처가 없기 때문이다.


그렇다고 너나없이 주택에 투자한다고 나중에 가치가 담보된다는 보장도 없다. 주택시장은 좋은 경제사정이 동반자가 될 때 서로 의지해서 가는 게 일반적인데 우리나라 뿐만 아니라 세계경제가 모두 디플레에 들어서고 있고, 집에 투자할 돈은 있어도 슈퍼나 백화점에 가서 쓸 돈은 없으니 이상한 세상이다.


지금 우리나라는 다른 나라에 비해 사정이 더 딱하다. 노인인구가 빠르게 증가해 OECD국가 평균의 3배가 넘는다. 출산율은 0명이다. 어린이는 없고 노인만 있다면 장래가 없는 나라라고 봐야 한다. 사람도 없고 소득도 없는데 서울 집값만 미쳐 날뛰니 이 일을 어찌해야 할까?


아직 집을 마련하지 못해 애를 태우는 실소유자들은 명심하기 바란다. 일단 집값은 올랐다. 한 번 올라간 집값이 쉽게 떨어지진 않겠지만 부모 울리고 떠난 자식은 돌아오기 마련이다. 더 오를까 걱정하지 마라. 그 자식은 빠르면 2년, 늦어도 3년 안에 돌아올 것이고 올 때는 집값이 내렸다는 소식을 가지고 올 것이다.


지금 부동산은 끝물이요, 꼭짓점이다. 거시경제, 나라경제 등 여러 사정상 집값은 꾸준히 오를 사정이 아니라는 말을 다시 한다. 지금은 돈 있는 사람들이 분풀이 하는 것으로 이해하고 진득이 기다리도록 하자. 때가 되면 값은 내릴 수밖에 없고 내년 상반기가 끝날 무렵이면 가격이 슬슬 무너지기 시작할 것이다.


억지로 신규분양 받은 사람들도 참고하기 바란다. 입주 때 잔금이 없어 못 들어가는 일이 없도록 하자. 전세 끼거나 대출 안고 집을 산 투자자들은 내리는 전세보증금에 못 이겨 다시 집을 내놓게 된다. 이자 싸다고 해도 빚져본 사람은 안다. 죽고 싶어도 빚이 쫓아와서 목을 감을까 봐 못 죽겠다고 말하는 사람도 있다. 

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