전월세 계약갱신청구권은 임차인 주거안정 위한 정책이다?

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그럼 전월세 가격 안정은!

보통 주택의 점유형태에는 본인소유의 집에서 거주하는 자가(自家)거주와 일정금액의 비용을 지불하고 남의 집을 빌려 쓰는 임차(賃借)거주가 있습니다.

임차거주 중 원룸과 같은 수익형부동산은 통상 1년을 기준으로 임대차계약이 이뤄지며 아파트등과 같은 부동산은 2년을 기준으로 계약이 이뤄집니다. 물론, 임대인이나 임차인의 사정에 따라서 임대차 계약기간이 통상의 기준을 벗어나는 경우도 많습니다. 계약기간이 종료된 후에도 임대인이나 임차인의 사정에 따라 계약갱신이 가능하며 합의에 따라 내용이 변경되기도 합니다.

수요 대부분이 학생 혹은 직장인으로 구성된 1인 가구로서 거주공간의 이동이 원활해야하는 원룸과 같은 수익형부동산을 제외하고 대부분의 주거공간의 임대차계약 기간을 2년으로 하는 이유는 최소한의 안정적인 주거기간을 확보하기 위함입니다.

이런 취지에서 ‘전월세 계약갱신청구권’은 임대차 계약기간 만료(2년) 후 임차인이 재계약을 요구하면 임대인이 계약을 한 차례(2년) 더 의무적으로 연장해주어야 하는 제도로써 법제화 한다면 임차인은 4년 거주를 법으로 보장받는 셈이니 주거안정에 도움이 될 것으로 보여 집니다.

또한 부동산매매에 대한 실거래신고와 더불어 임대차계약 실거래신고를 의무화 함으로써 전세시세를 실시간 모니터링 할 수 있다면 4년 후 주거 이동시 자금운영에도 효율적일 것입니다.

그러나 이러한 좋은 취지의 정책들이 제 기능을 발휘하기 위해서는 도심의 주택공급이 충분히 확보된다는 전제가 필요합니다. 주택공급이 부족하다면 임대주택 확보 역시 어려울 테니까요.



임대차계약과 갱신계약의 형태는 임대인과 임차인의 개별적 사항이니 추론이 힘들지만 국통교통부 주거실태조사의 ‘점유형태별 현재주택 평균거주기간’을 통해 임차거주기간 확인은 가능합니다. 2006년부터 2018년까지 3.1년~3.7년(평균적으로 3.425년) 즉, 3년 5개월 정도인 것이죠. ‘전월세 계약갱신청구권’이 법제화 된다면 임차기간을 7개월 정도 더 연장시켜주는 의미로 봐도 무방할 것입니다.

그러나 계약기간의 경우 현재는 임대인과 임차인의 합의에 따라서 유연한 계약형태가 가능했으나 법제화 된다면 전과 비교해 임의적인 계약연장이나 축소가 어려워 질 것으로 예상됩니다.

‘전월세 계약갱신청구권’은 임차인의 임차기간 확보라는 긍정적인 작용과는 반대로 임대주택 보급에는 부정적으로 작용할 것입니다.

2014년부터 2019년 현재까지 6년간 부동산가격이 지속적으로 상승하는 이유는 공급부족이 가장 큰 원인으로 지적되는 만큼 전월세 또한 공급이 부족하다면 가격은 상승은 필연적인 것입니다.

당장에 전월세를 마련한 임차인은 최소 4년간의 주거공간을 확보했지만 다음 임차수요의 경우 길어진 기간만큼 임대주택 마련에 어려움을 겪을 것입니다. 그 다음 그리고 그 다음 임차수요역시 최초 임차인의 계약만기가 돌아오는 4년 후에나 임대차 시장에서 매물로 확인 가능하니 흔히 말하는 물건이 잠기는 현상이 발생될 가능성이 높은거죠. 이로 인한 전월세가격상승 역시 충분히 예측가능합니다. 물론 이 모든 일들은 신규로 공급되는 주택이 부족하다는 전제하에서 발생될 상황들입니다.

지금까지 주택가격 안정을 위해 정부가 내놓은 정책들은 대부분 수요에 관한 것으로써 현재까지의 효과가 미미합니다. ‘전월세 계약갱신청구권’ 역시 수요관리에만 관여한다면 전월세가격안정은 힘들 것으로 보여집니다.

‘전월세 계약갱신청구권’이 임차인의 주거기간을 연장함으로써 주거안정을 도모할 수 있는 좋은 정책인 것은 분명한 사실입니다. 그러나 공급이 부족하여 원래 취지에 맞는 방향으로만 나아가지 못하고 전월세가격의 지속적인 상승을 견인하는 쪽으로도 그 힘이 발휘된다면 반쪽짜리 정책으로 전락하게 될 것입니다.

주거안정만 쫓다가 주거안정과 가격안정이라는 두 마리 토끼를 모두 얻을 수 있는 기회를 놓치는건 아닌지 다시 한 번 고심할 때입니다.

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