전세시장도 불안하다

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전세가격까지 움직이고 있다

2016년까지만 해도 부동산 방송에서 단골메뉴가 전세 난이었다. 한때 유행처럼 우리를 괴롭혔던 전세 난은 매매시장이 강세로 돌아서고 입주물량이 늘어나면서 어느 순간 슬그머니 사라졌다. 하지만 최근 강남을 중심으로 다시 전세시장이 불안해지고 있다.

강남3구 전세가격이 3주 연속 오름세를 기록하였다. 특히 서초구의 전세가격 변동률은 0.19%나 급등하였고 강남구 0.08%, 송파구 0.04%도 서울 전체 전세가격 변동률 0.04%보다 비슷하거나 높은 수준이다.


한때 반포 최고 부촌아파트였고 지금도 인기가 여전한 래미안퍼스티지 전용84㎡의 경우 전세가격이 12억9000만원에 거래되면서 한달 전보다 1억4000만원 상승하였다. 강남 최고 아파트로 손 꼽히는 반포 아크로리버파크 전용112㎡의 전세가격은 무려 19억5000만원으로 한달 만에 2억원이나 상승하였다.


매매도 아닌 전세가 한달 만에 억 단위로 상승한 것은 재건축 이주수요 영향이 크다. 하반기 서초구 재건축 이주수요 6000여가구 이상이고 강남 재건축 최대 어인 반포주공1단지 이주가 하반기 본격화되면 서초를 넘어 동작구와 강남구까지 전세수요가 확산될 수 있다.


입주물량이 넉넉한 강동구의 전세시장은 보합세이지만 2021년 이후 강동구 새 아파트 입주물량이 소화가 되면 강동구도 더 이상 약세로 머물러 있지는 않을 것이다. 또 9510세대의 엄청난 입주물량으로 한때 5억원 이하로 거래가 되기도 하였던 송파 헬리오시티(가락시영 재건축)경우 최근 전용84㎡ 전세가 9억원에도 거래가 되었다고 한다.


올해 초 헬리오시티 입주 후 1년이 지나면 언제 그랬냐는 듯이 전세가격이 7-8억원 이상 올라갈 것이라고 말했던 필자의 생각보다 상승속도가 더 빠르다.

이렇게 강남 전세시장이 강세로 전환된 이유는 재건축 이주수요 외에도 불확실성 증가에 따른 매수세 감소가 전세로 전환이 된 영향도 있다.


민간택지 분양가상한제 확대적용을 비롯하여 규제가 꾸준히 강화되면서 구매능력이 많이 낮아졌고, 미국과 중국 무역전쟁과 일본 경제보복으로 경제 불확실성까지 증가하면서 거래량이 큰 폭으로 줄어들었다.


서울부동산정보광장에 따르면 7월 서울아파트 거래량은 2332건으롤 작년 7월 7029건 대비 1/3 수준으로 줄어든 매매 거래량만큼 전세로 전환되었다고 볼 수 있다. 아무리 실 수요자라 해도 집값이 떨어지기를 좋아할 사람은 없다.


조금이라도 불안감을 느끼면 여유자금이 있는 실 수요자라 하더라도 아파트 구입을 늦추고 전세로 살면서 지켜보자는 심리가 강해진다.

전세자금대출과 최근 서울의 자립형사립고(자사고) 지정 취소도 영향을 주고 있다. 주택담보대출이 무주택자를 제외하고는 사실상 꽉 막힌 상황에서 상대적으로 문턱이 낮고 대출금리도 1~2%수준인 전세자금대출은 전세수요를 늘리는데 영향을 주었다.


전세자금대출 규모는 100조원 넘을 정도로 지속적으로 상승하고 있어 가계부채문제의 또 다른 뇌관이 되고 있으나 투기도 아닌 전세를 규제를 할 명분은 약해 정부의 고민은 더 깊어질 것이다.
또 정부와 교육청의 정책에 따라 서울 자립형사립고 지정 취소로 인하여 강남이나 목동 등 교육환경이 좋은 지역으로 이동하는 수요는 점점 더 늘어날 것이다.


대치 최고의 아파트인 래미안대치팰리스 전용114㎡ 전세는 21억5000만원으로 한달 만에 2억5000만원이나 상승하였다.


매매가격이 떨어지지도 않은 상황에서 전세까지 움직이면서 서울 아파트시장은 이래 저래 힘든 상황이 되고 있다.

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