한남3구역 명품 멀어지나

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한남3구역 높은 건폐율 논란 어떻게 볼 것인가

서울 최대 정비사업인 한남뉴타운 3구역(이하 한남3구역)이 사업시행계획인가를 받았지만 오히려 더 시끌벅적하다. 5월 24일 용산구청으로부터 사업시행계획인가 계획안 고시가 되면서 본격적인 속도를 내게 되었는데 조합원들은 반발하고 있는 것이다.


예상 공사비 1조5000억원에 달하고 한강조망도 가능한 한남3구역이 정비구역지정, 추진위구성, 조합설립인가 등의 여러 단계를 거쳐 드디어 사업시행계획인가라는 큰 산을 넘었는데 왜 조합원들은 반대를 하고 있는 것일까?


빠른 재개발 사업추진은 분명 좋은 일이지만 조합원들이 반대하는 데는 그만한 이유가 있을 것이다.

조합원들이 반대하는 가장 큰 이유는 바로 건폐율 때문이다. 건폐율이란 건축면적을 대지면적으로 나눈 비율이다. 예를 들어 1000㎡땅에 건폐율이 40%면 400㎡만큼만 건축을 할 수 있다. 건폐율이 높으면 일반적으로는 내 땅에 많은 건물을 지을 수 있으니 좋지만 아파트의 경우에는 아파트 동 간 거리가 좁아지면서 쾌적 성이 떨어질 수 있다는 단점도 있다.


아마 개인 건축사업자가 본인의 건물을 짓는다면 아무런 문제가 되지 않았겠지만 아파트 특히 명품아파트를 기대하는 조합원들이라면 문제가 달라진다.

한남3구역은 개발만 되면 용산의 중심을 넘어 강남도 뛰어넘을 수 있다는 기대가 높은 정비구역이다. 그냥 용산의 대 단지 새 아파트라는 이유만으로 강남을 넘는 명품이 될 수는 없다.


고급아파트일수록 주거 쾌적 성이 중요하다. 명품아파트를 기대하고 있는 한남3구역의 건폐율이 사업시행인가 계획안에 따르면 42.08%로 결정이 되었다고 하니 조합원들은 난리가 났다. 일반적으로 2종일반주거지역의 건축물의 경우 건폐율은 50%정도 적용되지만 아파트의 경우에는 고층으로 건축하는 만큼 건폐율은 보통 20%정도로 지어 동간 거리를 확보한다.


재건축을 하여 작년 12월부터 입주를 한 송파 헬리오시티(가락시영 재건축)의 경우 건폐율은 19%정도였다.

이렇게 고밀도 건폐율이 적용된 배경은 서울시의 정비사업 방향 때문이다. 박원순 서울시장의 구릉지 보존원칙과 남산7부 능선을 가리지 않아야 한다는 방침 때문에 최고 층수가 29층에서 22층으로, 건물 고도제한은 118m에서 90m로 조정이 되었다.


또 소형평형 위주로 설계가 되면서 아파트를 더 짓기 위해서는 동수가 늘어날 수 밖에 없다. 총 5816가구 중 절반이 넘는 3017가구가 전용59㎡이하 소형주택으로 구성이 된다. 한남더힐과 같은 고급 주거단지로의 변신의 꿈은 멀어지고 있다.

하지만 애당초 한남3구역은 조합원 수(3880명)도 많고 사업규모도 커서 단국대학교 부지를 개발한 한남더힐과 같은 쾌적성을 갖춘 대형평형의 고급명품아파트 개발은 불가능했을 수도 있다.

그리고 너무 부정적으로 생각할 필요는 없다. 고급화의 욕심을 버린다면 소형평형 인기는 여전히 대세이고 앞으로는 한강, 뒤로는 남산을 끼고 있는 최고의 입지에 위치한 5000세대가 넘는 대 단지 새 아파트의 한남3구역은 마.용.성(마포, 용산, 성수)의 아파트 중 충분한 가치를 할 수 있을 것이다.

네이버카페 김인만부동산경제연구소

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