주택부족 해결은 정비사업이 답이다

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택지 없는 서울, 얼마나 더 쥐어 짤 것인가?

봄이 왔다고 인사를 드린지 얼마 안된 것 같은데 벌써 시원한 냉면이 생각날만큼 날씨가 많이 더워졌습니다. 여름이 훨씬 빨리 시작될 듯 하네요.

국토교통부에서 4월 23일 ‘2019년 주거종합계획’을 보도하였습니다. 세부적인 내용은 국토교통부 홈페이지 ‘2019 주거종합계획’ 보도자료로 확인가능합니다.



이번에 발표한 주거종합계획은 크게
- 포용적 주거복지 성과의 본격 확산
- 실수요자 중심의 주택시장 안정적 관리 공고화
- 임대인과 임차인이 공존하는 공정한 임대차시장 조성
- 고품질의 편안한 주거환경 조성
으로 분류 되는 데요.

이중 필자가 주목한 부분은 ‘실수요자 중심의 주택시장 안정적 관리 공고화’부분입니다.

특히 세부항목의 ‘정비사업 공공성 강화’의 ‘정비업자 관리 및 처벌 강화 및 재개발 등 정비사업 공공성·투명성 강화’라는 항목을 눈여겨 볼 필요가 있는데요.

내용을 살펴보면(국토교통부 홈페이지 보도자료 참조)
-(주민보호 강화) 정보제공 등을 강화하여 불필요한 분쟁을 예방
-(임대주택 확대) 조례에 위임된 임대주택 의무비율 상한을 상향조정하고, 공공임대로 활용을 강화
-(강제되거 제한) 동절기에는 건축물 철거 뿐 아니라 기존 점유자의 퇴거조치도 제한 할 수 있도록 하여 거주자의 주거권 보호

이 중 두 번째 항목인 재개발 ‘조례에 위임된 임대주택 의무비율 상한을 상향조정’에 대해 좀 더 살펴보자면 기존 10~15%를 10~20%로 높이고 주택수급안정 등 구역특성에 따라 10% 범위내에서 추가로 부과함으로써 실질적으로는 10~30%까지 임대주택 비율을 높일 수 있다는 내용입니다(결과적으로 임대주택을 30% 비중으로 늘린다는 것)

가령 A라는 재개발구역에 총 분양세대수가 1000세대고 조합원 분양수가 500세대라면 임대아파트 비율을 300세대(10~30%)를 건설해야 하는데 1000세대 중 500세대가 조합원 세대고 임대주택이 300세대로 조정한다면 일반분양으로 200세대만 일반분양이 가능합니다.

즉, 기존에는 150세대만 임대주택으로 마련되었다면 개정 후에는 2배 증가된 150세대를 추가적으로 배정함으로써 상향조정된 비율만큼 재개발조합원들에게 부담으로 다가올 것입니다(임대주택은 공공기관이 표준건축비로 매입함)



아파트투유(apt2you)에서 집계한 2019년 입주하는 아파트의 입주물량은 40,988가구로 이 중 정비사업으로 인해서 입주하는 아파트는 34,897가구이며 정비사업외 입주하는 아파트는 6,091가구로 집계되고 있으며 정비사업 물량이 전체의 85%에 육박하고 있습니다.

2020년에 입주하는 아파트물량은 39,445가구, 이 중 정비사업 물량이 37,046가구로 전체 물량의 94%를 차지하고 있으며 2021년에도 정비사업물량이 13,959가구로 89%를 차지하는등 대다수 입주되는 아파트들은 모두 정비사업으로 공급이 된다 해도 과언이 아닙니다.

잘 아시다시피 정비사업 중 재건축은 앞선 규제책으로 인해 사업진행에 차질을 격는 중이고 도시환경정비사업은 구역으로 지정된 곳이 현저히 적으니 거론 될 여지가 없고 남은 건 재개발뿐인데 이마저도 임대주택 비율을 상향 조정하면서 조합에 부담을 안겼으니 정비사업으로 지정된 모든 구역에서 어려움을 토로 하고 있는 실정이지요.

위 그래프에서 확인할 수 있듯이 도심내에 공급할 수 있는 유일한 수단인 정비사업이 지연 또는 지체된다는 것은 입지가 양호한 지역에 공급이 줄어듬을 의미하는 것입니다

정부에서는 부동산가격이 상승하는 원인으로 투기수요를 지목하면서 각종 수요억제정책으로 일관하다가 뒤늦게 공급부족을 인정하고 3기신도시를 지정했으나 과천을 제외한 인천 계양, 남양주 완숙 그리고 하남 교산은 기반시설이 부족한 것을 차치하더라도 서울과의 접근성이 어려워 출퇴근 시간만 하루에 3시간 이상이 소요됩니다(2019년 5월 7일 ‘제3차 신규택지 추진계획 발표한 내용은 추후에 거론)

공급정책이 필요하다고 인지했다면 한 발 더 들어가 입지를 고려할 필요가 있습니다. 생색내기용 정책은 이제 그만 멈추고 실수요자들이 필요로 하는 입지에 공급할 수 있는 실질적이고 효용가치가 있는 공급을 마련해야 하지 않을까요?

주거종합계획에서 확인할 수 있듯이 아무리 쥐어 짜봐야 서울 도심내에는 주택을 공급 할 부지가 없습니다.

서울 아파트 입주물량으로 확인할 수 있듯이 정비사업으로 공급되는 물량이 전체물량의 90%를 차지한다는걸 다시한번 상기하시길 바랍니다.

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