2019년 부동산 마인드 잡기 4탄

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정준환의 부동산 레시피 – 중급요리 Ⅶ ‘투자와 투기 사이’

요리를 하다보면 짠 것인지 간이 맞은 것인지 헷갈리는 경우가 있다. 사람의 입맛에 따라 다를 수도 있고 요리사의 성향에 따라 다를 수 있는데 결론은 그 음식을 먹는 사람에 의해서 답이 결정된다는 것이다.

결국 먹는 사람이 짜게 먹는지 혹은 싱겁게 먹는 사람인지에 따라서 요리의 간이 맞았다 안 맞았다가 나올 수 있는데 부동산 시장에서도 이와 같은 경우가 있다. 이번 칼럼의 내용은 그러한 내용을 부동산에서 찾아보겠다.

부동산 시장에서 항상 논란거리가 되는 것 중 하나가 바로 투자와 투기 사이의 기준이다. 최근에도 이와 관련해서 정부 관계자가 사퇴하는 일이 발생했는데 부동산 투자는 합법적인 툴 안에서 움직일 때는 투기가 아닌 투자다. 그래서 지금까지 시장이 존재했고 앞으로도 그러한 이유로 시장은 존재할 것이다.

그럼 정부 관계자가 물러난 이번 사태로 사회적으로 이슈가 된 ‘투자와 투기’의 기준점 찾기, 현 정부의 부동산 정책들을 다시 한 번 짚어 보면서 현 정부에서는 어떤 부동산 투자를 올바른 부동산 투자로 보는지 알아보겠다.

문재인 대통령은 (故)노무현 전 대통령의 부동산 정책 정신을 계승했다. 상당부분 유사하다. 또한 어떤 부분에서는 기존의 정책보다 더 강력한 규제책을 통해 부동산 투기 수요 자체를 근절하려는 정책 목표를 보여주고 있다.

정책상의 차이를 보면 노무현 정부는 단기적인 처방 위주로 접근했던 것에 비해 문재인 정부는 종합적 규제를 통해 일괄적인 투기억제 정책을 실시하고 있다. 노무현 대통령 시절 수많은 부동산 대책에도 부동산가격의 폭등이 이어지는 것을 본 경험이 있기 때문이지 않을까 판단된다.

그러나 경제상황은 노무현 정부와 현 정부가 상반된다. 경제회복 속도와 가계소득의 측면을 보면 노무현 정부 시절엔 IMF 극복이후 경제 회복이 본격화되던 시기였던 것에 비해 문재인 정부는 악조건의 경제상황에서 부동산 정책을 펼치고 있다. 그러나 LTV와 DTI 등의 금융규제와 종부세, 보유세 등의 세금을 통한 투기 수요 억제는 큰 틀에서 방향을 같이하고 있다.

그럼 시기별로 문재인 정부의 부동산 대책을 다시 한 번 짚어 보자.

대선공약이 가장 첫 번째라 할 수 있다. 문재인 정부의 대선공약은 서민계층에 대한 주택의 정책적 공급(공공주택, 임대주택 등)을 핵심으로 하고 있다. 눈여겨 볼 것은 전월세 상한제와 임대차계약 갱신청구권제를 단계적으로 제도화한다는 부분이다.
2017년 6월 19일에는 주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안이 발표되었다. 문재인 정부의 첫 부동산 대책으로 서울 전지역을 포함한 수도권, 지방의 일부지역을 투기지역으로 지정하고 이에 더해 투기과열지구와 조정대상지역을 선정해 집중관리할 것임을 발표했다. 전매제한 기준과 재건축규제방안을 엄격하게 잡아 투기심리를 방지하고자 애쓰기도 했다.

금융관련 규제는 LTV와 DTI를 낮추어 대출 문턱을 더욱 높이고 투기를 위한 자금줄을 차단하려는 정책도 있었다.

이후 2017년 8월2일에 발표된 8.2대책도 문재인 정부를 상징하는 부동산 정책 중 하나이다. 실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안이 골자이다. 내용은 재건축 초과이익 환수제가 있다. 재건축 초과이익 환수제와 조합원 지위 양도제한을 강화함으로써 재건축, 재개발로 인한 투기수요를 억제하겠다는 정부의 의지가 확고했다.

재건축 초과이익 환수제는 3000만원 이상의 개발이익을 얻으면 10%~50%까지 시세차익에 대해 세금을 부과하겠다는 내용이다. 새로 지어지는 아파트의 준공인가부터 6개월 이내에 납부해야 하는데 재건축 아파트에 실제 입주하는 경우 시세차익이 직접 통장으로 들어오는 것이 아닌데 세금을 내는 듯한 상황이 발생한다.

양도소득세 강화도 있다. 1세대 1주택 비과세요건을 강화 했고 양도소득세 중과세 적용 조건도 기본적인 세율에 2주택인 경우 10%, 3주택인 경우 20%가 추가되었다.

다주택자에게는 임대등록을 유도하기도 했다. 임대주택사업자등록을 하면 중과세 면제 등 혜택을 제공할 것이라 발표했다. 이밖에도 2017년 10.24에 발표된 가계부채 종합대책, 11.26 금융회사 여신심사 선진화 방안, 11.29 주거복지로드맵 등이 발표되며 부동산 정책의 색깔을 더욱 견고히 했다.

문재인 정부는 앞으로도 현재까지의 정책 방향을 계속 유지할 듯 보이고 언제든 강력한 부동산 정책을 더 내 놓을 것으로 보인다. 정권 끝까지 본인들의 방향성을 국민들에게 심어 주어야 하기 때문인데 결국 최근 재개발 투기라는 이유로 사퇴가 된 사례는 이런 정부의 색깔과 투자에 있어서 그 모습이 달랐던 것으로 보인다.

합법적인 테두리 안에서의 투자는 계속 되어야 하고 거기에 더 나아가 합법 안에서는 부동산 투자만큼 효과 좋은 재테크 수단도 없음을 말하고 싶다. 그리고 언제나 가장 고수는 합법 안에서 자신의 이익을 목표만큼 챙기는 사람이라고도 말하고 싶다. 결국 요리도 그와 같다.

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