2019년 부동산 마인드 잡기 3탄

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정준환의 부동산 레시피 – 중급요리 Ⅵ ‘저성장시대에 갖춰야 할 부동산 마인드-오를 곳은 오른다’

요리사라는 일을 하면서 회의가 들거나 슬럼프가 들 때가 있다. 새로운 메뉴를 개발해야 하는데 그게 순탄치 않거나 손님들을 대하는 태도에서 스스로 친절함이 사라질 때 과연 내가 이 일을 계속 할 수 있나 하는 의구심이 들 때가 그러하다.

하지만 그런 순간이 찾아올 때 갖춰야 할 마인드가 있는데 소위 말해 정석대로 가면 되는 것이다. 누구나 잘 나갈 때가 있고 못 나갈 때가 있지만 순간순간에 좌절하지 않고 최선을 다하면 그래도 기본은 무너지지 않는다는 것과 같다.

부동산 투자도 이와 같은 면이 있는데 저성장이나 경제가 정체기일 때 자신의 투자 방법을 정석투자로 맞춰 돌파구를 마련하면 기본은 된다.

그럼 지금의 부동산 상황을 점검해 보고 우리가 할 수 있는 정석투자를 살펴보자.

미국은 트럼프 대통령 취임이후 ‘자국우선주의’를 통해 경제 살리기를 꾀하고 있고 결과는 성공적이다. 2018년 1월 12일자 WSJ(월스트리트저널)에 따르면 설문조사 결과, 42%의 경제학자들은 "미국 경제가 완전 고용에 도달했다"고 말했으며, 48%는 "완전 고용에 도달하지는 않았지만 매우 근접하다"고 평가했다. 실제 2017년말 기준, 미국의 실업률은 4.1%로 17년 만에 최저치를 기록하기도 했다.

일본은 아베총리가 비굴할 정도로 미국에 자존심을 굽혀가며 경제를 성장시키고 있다. 경제가 회복됨에 따라 기업들은 정년도 연장하고 구직자를 찾아 헤매기도 한다. 한국의 젊은이들에게도 취업문을 열기도 한다. 유럽의 경우도 이와 비슷하다. 2017년말 발표된 자료에 의하면 유로존 성장률이 2.5%를 기록하며 10년래 최고수준을 달성했다고 한다.

우리나라는 어떨까? 화려한 주변 강대국들에 비해 초라한 상황이다. 청년들은 일자리를 얻지 못하고 있다. 자영업자들은 최저시급 상승으로 수익성 악화를 경험하고 있고 기업들은 국내대신 외국에 투자하고 있는 상황이다. 바로 대한민국은 당분간 저성장 시대를 통과해야 하는 상황을 맞았다. 그리고 그 끝이 언제쯤일지는 아무도 모른다.

1. 바꿀 수 없는 저성장 요인들

그럼 이렇게 저성장을 맞이한 대한민국, 정책이나 법률을 통해서 개선될 수 있다면 좋겠지만 현실적으로 그렇지 못하다. 가장 대표적인 저성장 요인인 인구고령화와 청년실업을 보자. 인구고령화는 단기간에 바꿀 수 없다. 오랜 시간 동안 누적되어온 저출산 문제 때문이다. 낳는 자식이 적어지는데 인구가 많아지기를 기대하기는 힘들다. 갑자기 기적이 일어나서 모든 가정의 출산율이 급등한다해도 그 효과가 나타나는 것은 적어도 20년 이상 걸린다. 기적이 일어날 수 있을까? 한 자녀 키우기에도 온갖 교육비에 사교육이 부담스러운 상황에서.

청년실업을 보자. 2017년 문재인 대통령은 취임과 동시에 청와대에 상황판을 만들어 청년 실업의 중요성과 그 해결에 적극적인 의지를 보인바 있다. 공무원 증원을 통해 취업률을 높이려는 노력도 동시에 이루어졌고 말이다. 하지만 아쉽게도 그 효과는 미미했다.

통계청이 2018년 1월에 발표한 '2017년 12월 및 연간 고용동향'에 따르면 2017년 청년층(15~29세) 실업률은 9.9%로 2000년 통계 기준을 바꾼 이후 가장 높았다. 청년 실업자는 43만5000명에 달했다. 공식 실업통계에서 제외되는 아르바이트생 등까지 포함한 체감 실업률은 22.7%로 역대 최고였다. 이에 따라 2017년 말 기준 실업자는 102만8000명으로 통계 작성 이후 가장 많았다고 한다.

사회는 늙어가고 돈을 벌 수 있는 청년들의 실업률은 높아지고 저성장일 수밖에 없다. 그렇다면 저성장 시대에 과연 부동산이 오를 수 있을까? 답은 아니오다. 끊임없이 거래가 이루어지고 자금이 유입되어야 부동산 가격도 상승할 수 있는데 저성장 시대는 그러한 거래와 자금이 축소되는 것을 의미하기 때문이다. 경제여건을 보면 부동산 가격은 전체적으로 하락할 수밖에 없다.

2. 오를 곳은 오른다

그러나 이러한 저성장 시대에도 오를 곳은 오른다. 결코 침몰할 것 같지 않았던 타이타닉호가 빙산과 충돌하여 비극적인 운명을 맞이하는데 전원 사망한 것은 아니었던 것처럼 말이다. 일부 승객들은 살아남았던 것이다.

그럼 지금부터는 전문가로써 이러한 저성장 시대에 그래도 안심하고 투자할 수 있는 지역을 이 칼럼을 읽는 독자들을 위해서 일부 소개하겠다. 이 지역의 아파트들은 부동산 시장의 호황, 불황에 상관없이 안심하고 매입해도 좋은 지역들이다.

교육여건 위주의 지역 : 서울 강남구 대치동 / 양천구 목동 / 노원구 중계동
이 세 지역은 전통적인 교육특구라 불리는 지역이다. 주식에서 이야기하는 하방경직성(하락의 압박이 있어도 주가가 떨어지지 않고 버티는 능력)이 강한 지역이다. 이유는 교육 때문이다. EBS에서 수능 문제가 몇 % 나오고 인강(인터넷강의)의 발달로 굳이 학원에 다닐 필요가 없어진 세상이지만 이 지역들은 다르다.

교육을 통해 부를 이루고 이 부를 다시 자녀에게 물려주고 싶은 부모들이 선택하는 지역이기 때문이다. 발단된 학원가, 유흥업소가 적은 지역이라는 지역적 특성도 한 몫 한다. 실제 이 지역에 가보면 술집이나 노래방이 거의 없다. 건물들을 보면 1층에는 분식위주의 식당이 대부분이고 2층부터 꼭대기층까지는 병원, 학원들이 대부분이다. 이 지역에 위치해있으면서 동시에 재건축 호재까지 있는 아파트라면 자금 여력이 된다 싶을 때 매입하면 된다. 운이 좋아서 급매를 잡을 수 있다면 금상첨화일 것이다.

요리를 할 때 슬럼프를 겪으면 기본기와 정석의 자세가 중요하듯이 부동산 투자도 앞선 이 얘기처럼 저성장시대라는 슬럼프에 우리가 자명하게 알고 있는 기본기가 탄탄한 지역으로의 투자로 풀 것을 조언한다. 결국 투자의 실패는 마인드가 없고 기본기가 없을 때 쉽게 나온다.

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