부동산투자 방향이 바뀌고있다

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옛날에도 집값은 올랐었다.

윤정웅
現 수원대 사회교육원 교수..
21세기부동산힐링캠프 대표
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최근 칼럼 - 부동산시장은 정책과 따로 가고 있다- 지금은 시련의 시기다
2018년과 2019년은 우리나라 주택시장이 이윤추구에서 거주개념으로 바뀌는 전환점이 될 것이다. 집값은 살 때와 팔 때의 시세차익이 있기 때문에 그 시세차익을 얻으려고 여러 채를 사 모으게 된다. 살 때 그 가격으로 판다면 빚내서 집 살 사람은 아무도 없으리라.

지금 서울이나 수도권은 집이 남아돈다. 그래도 매년 지역에 따라 값은 오르고 있다. 한 채 사서 이익을 보는 것 보다는 2채나, 3채 사서 이익을 보는 게 빨리 부자가 될 수 있으므로 대출안고 사고, 전세안고 집을 사게 되는 것이다.

고려말기 때부터 집값은 올랐다고 하더라. 어느 동네 초시영감이 20냥에 집을 사서 2년을 살았는데 벼슬길에 오르게 되어 집을 팔게 되었다. 그 동네 박 영감님이 25냥에 사기로 했다. 잔금 날 초시영감은 25냥 중 5냥을 박 영감님에게 돌려주었다.

박 영감님은 깜짝 놀라면서 ‘왜 5냥을 돌려주십니까?’ 하고 물었다. 초시영감은 ‘2년 전 집을 살 때 20냥을 주었소. 나는 2년 동안 수리도 하지 않은 채 잘 살았는데 왜 5냥을 더 받아야 하오. 그래서 나머지는 돌려 드리는 것입니다’라고 대답하였다.

박 영감님은 껄껄 웃고 나서 ‘원래 집이란 살다보면 매년 값이 오르는 것입니다. 그냥 5냥을 더 받아 두시구려’ 초시영감은 하는 수 없이 돈을 돌려받았다. 이 5냥이 요즘으로 따지면 시세상승의 웃돈 또는 시세차익이라고 봐야 할 것이다.

지금 주택시장에는 집을 여러 채 사서 이익을 보지 못하도록 규제대책을 쫙 깔아 놨다. 그리고 또 3기 신도시를 짓는다고 한다. 서울시는 임대주택을 널리 보급하여 서민들에게 불편함이 없도록 공공임대주택을 대거 보급하겠다고 한다.

진짜로 이렇게 된다면 많은 빚내서 집을 살 필요도 없고, 집값은 오를 리도 없다. 당신도 집이 없거든 공공임대를 기다려 보고, 집을 여러 채 가지고 있거든 빨리 팔고 마음 편하게 공공임대로 들어가면 될 일이다.

옛날에는 출세를 해서 잘 사는 사람이 많았고, 큰 사업을 해서 부자가 된 사람도 많았다. 그러나 근래에는 값이 내릴 때 집을 몇 채씩 사놨다가 오를 때 팔아 부자 된 사람들이 많은 실정이다. 전세 안고 대출 받아 집을 사고파는 일도 사업일까?

결국 집값이 오르는 이유는 집이 부족해서 오르는 게 아니라, 수요가 공급을 초과하기 때문인데 수요는 실수요자가 아닌 갭투자 수요자들이 대부분이다. 어찌 보면 우리나라에만 있는 전세제도가 갭투자의 불씨가 됐을 것이다.

참고로 2018년 중요지역의 집값 오름세와 내림세를 비교해보자.

▶오른 지역
성남 분당 22%
서울 영등포구 18%
서울 강남 18%
서울 양천 18%
서울 송파 18%
서울 동작 17%
서울 성동 17%
경기 광명 17%
마포 용산 16%

▶내린 지역
경남 거재 -10%
창원 성산 -10%
창원 의창 -8%
청주 상당 -7%
창원 진해 -7%
울산 북구 -7%

값이 내린 지역은 조선소가 문을 닫고, 기업들이 떠난 이유로 바닥 경기가 침체되어 집값을 끌어 내린 곳들이다. 그러나 오른 곳은 항시 오른 곳들이고, 이런 곳에는 임대주택 지어봐야 입주하는 사람이 없게 된다.

표에 나타나 있지는 않지만, 광주. 대전. 대구도 집값이 오른 지역이다. 수도권이하 여타 지방은 한 푼도 오르지 않은 지역이 더 많다. 집값 오른다는 말이 딴나라 이야기처럼 들리는 곳이 부지기수다. 이런 이유로 양극화는 더 벌어지고 있다.

주택시장은 온갖 규제책을 동원해서 꽁꽁 묶어 놓고, 정부는 신도시를, 서울시는 하다못해 도로 위까지도 공공임대주택을 짓겠다면 앞으로 주택시장은 인구까지 줄어 갈 길이 멀고, 주택으로 인한 이익창출은 어렵다고 볼 수밖에 없다.

부동산전문가 70%가 앞으로 상당기간 집값은 내린다고 했다. 필자는 하방압력이 심해 값이 오르지 않을 것이니 투자에 조심하라는 권고를 드렸다. 이럴 때는 방향을 바꾸는 게 중요하다. 세상살이에 있어 중요한 것은 속도가 아니라 방향이다.

어떤 투자가 나에게 적합한지를 따지고 넘어갈 때다. 사람들은 자신이 어디로 가고 있는지 알지도 못한 체, 속도만 내고 있음이 허다하다. 당신도 방향은 애매한데 속도만 내고 있는지 살펴보자.

앞으로의 투자방향은 주택이 아니라 토지다. 주택처럼 1년 만에 값이 올라 2-3년에 끝나는 투자는 없게 되고, 전세가 따라주지 않은 주택투자는 어렵다고 봐야 한다. 앞으로 전세입자들은 값싼 기존주택이나 공공임대로 몰리게 될 것인즉, 수도권 개발예정지 땅에 돈을 묻자. 이제는 땅이 없어 집을 못 짓는다.

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