조정대상지역 또 추가…이유ㆍ파장 완전 해부

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조정대상지역규제 결코 가볍지 않아

김인만
굿 맴버스 대표
김인만부동산연구소 소장
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2018년이 며칠 남지 않은 12월 28일 금요일 또 부동산대책이 나왔다. 12월 31일부터 지정효력이 발생한다고 하니 2018년은 규제로 시작해서 규제로 끝을 낸 한 해였다.

조정대상지역 추가되거나 해제된 지역이 어디고 이유는 무엇인지, 또 조정대상지역으로 지정이 되면 어떤 규제가 적용되는지 알아보자.

어떤 지역이 추가되었나. 12ㆍ28대책을 통해 수원 팔달구와 용인 수지, 기흥구가 추가로 조정대상지역에 포함됐다. 특히 수원 팔달과 용인 기흥은 그렇게 집값 상승의 문제를 체감하지 못하고 있던 지역으로 다소 의외라는 반응이 있다.

이번 조정대상지역 추가 지정은 월간 주택가격 상승률이 0.7%를 초과하는 등 비교적 높은 상승세를 유지한 것도 있지만 3기신도시 교통대책에 포함된 GTX-A, GTX-C 노선으로 인한 투기바람을 미리 차단하겠다는 의도도 있는 것 같다.

해제가 된 지역도 있었으니 부산 부산진구, 남구, 연제구, 기장군 이렇게 4개 지역이다. 집값 약세로 고생을 하고 있는 해운대와 수영, 동래는 빠지면서 실망의 목소리가 큰데 정부는 아직도 과열 재연우려가 있다고 판단한 듯 하다.

이번 조정대상지역 추가 및 해제를 통해 9.13대책 발표 이후 전반적으로 안정을 찾고 있는 상황에서 규제지역을 확대한 것은 집값을 확실히 잡겠다는 정부의 강한 의지와 3기 신도시 발표 및 GTX조기착공으로 겨우 안정된 서울 수도권 집값이 또 불안해지지 않을까 하는 불안감을 엿볼 수 있다.

이번 12.28대책의 제목이 ‘조정대상지역 조정을 통한 시장안정 기조 강화’인 것만 보더라도 충분히 정부의 마음이 읽혀진다.

조정대상지역 도대체 어떤 규제가 적용되나. 규제지역은 조정대상지역과 투기과열지구, 투기지역 이렇게 3개가 있는데 이중 조정대상지역이 규제범위가 넓으면서 아픈 규제가 많다.

조정대상지역으로 지정이 되면 금융, 세제, 전매제한, 청약 등 다양한 분야에 규제가 적용이 된다.
금융부분에서는 LTV60%, DTI50%가 적용되고 세대당 보증건수 1건 제한 등 중도금대출발급요건도 강화된다.

LTV, DTI가 좀 약하게 적용이 되는 것 아닌가 하는 생각을 할 수 있는데 원래 금융규제는 투기지역지정 효과에 해당되는 것인데 조정대상지역 규제에도 포함이 되었고 LTV, DTI뿐만 아니라 2주택 이상 보유세대는 주택신규구입을 위한 주택담보대출이 금지(LTV 0)되고 1주택세대도 예외조항에 해당되지 않으면 주택담보대출이 금지된다.

세제부분은 더 강력하다. 다주택자 양도세 중과(2주택 +10%p, 3주택 +20%p)와 장기보유특별공제 배제가 적용이 되고 1세대1주택 양도세비과세 요건 강화(2년 이상 보유+2년이상 거주)도 되며 분양권 전매 시 양도세율이 50%로 중과가 된다.

여기에 2주택 이상은 종합부동산세도 0.1~0.5%p 추가되고 신규 취등록 임대주택 세제도 축소되며 일시적2주택 기간도 3년이 아닌 2년이 적용된다. 주택 및 오피스텔 분양권 전매제한과 청약 1순위 자격요건 강화되고 민영주택 재당첨제한도 적용이 된다.

조정대상지역 규제가 결코 가볍지 않고 문재인 정부에서 강화된 부동산규제 대부분이 조정대상지역을 통해 적용이 된다고 해도 과언이 아니다. 집값을 잡겠다는 정부의 강한 의지도 한번 더 확인한 만큼 조정대상지역에 포함된 분들은 위기관리는 하는 것이 좋겠다.

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