부동산공부 예삿일 아니다

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공부도 어렵고 개업도 어려운 공인중개사

윤정웅
現 수원대 사회교육원 교수..
21세기부동산힐링캠프 대표
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최근 칼럼 - 분양받은 아파트 입주 못하면?- 요즘 헷갈리는 부동산투자

요즘 부동산공부를 하는 사람들이 부쩍 늘어 가고 있다. 옛날에는 나이가 들거나 은퇴를 앞둔 사람들이 노후대비를 위해 재테크도 하고, 공인중개사 자격증을 따기 위해 공부를 했지만, 지금은 20-30세대들까지 부동산 공부에 열을 올리고 있다.

필자가 강의하는 수원대학교 평생교육원 부동산학과도 정원은 20명이지만, 근래에는 입학인원이 늘어 40명이 공부를 하고 있다. 절반은 부동산재테크를 하기 위함이고, 절반은 자격증을 따기 위함이다.

공인중개사 과정 학원들은 가는 곳마다 만원이고, 인터넷강의도 수강자들이 예전의 두 배, 세 배로 늘었다. 60-70세대는 물론, 젊은 세대들까지 부동산 공부를 하고, 공인중개사 자격을 따려고 한 이유는 뭘까?

첫째, 고령층은 노후재산이 부족하여 더 채우기 위함이다.

60이후 생존나이를 90세나 100세로 예정하면 10억 정도 있어야 하는데 국민 절반은 그 이하에 머무르고 있음이 사실이다. 지난 2-3년 동안 시중 경기를 지켜보니 부동산값이 올라 부족한 노후자금을 채우는 방법은 부동산투자가 제일이고, 부동산을 가지려면 우선 공부를 해야 한다는 인식이 깔려 있어서다.

둘째, 임도 보고 뽕도 따자.

젊은 층은 부동산값이 너무 올라 내 집 마련이나 재산축적에 홀로서기가 거의 불가능하고, 대학을 졸업하고 직장을 다녀도 잘 산다는 보장이 없기에 미리부터 부동산 공부를 하고, 자격증도 따서 나중에 개업을 하거나 재테크를 하는데 도움을 받자는 일거양득의 셈법이 깔려 있음이다.

이러다 보니 공인중개사는 포화상태이고, 열에 아홉은 장롱면허가 돼버렸다. 어찌어찌해서 개업을 해도 몇 천만 원 얼른 까먹고, 문을 닫는 업소가 매일 늘어간다. 돈 벌려다 있는 종자돈까지 까먹고, 다시 직장이나 다른 업종의 자영업으로 돌아가는 일이 어제오늘 일만은 아니다.

셋째, 갈수록 시험이 어려워지고, 개업도 어렵다.

요즘 공인중개사 자격을 따는 일은 하늘의 별따기다. 그 정도로 시험이 어려워졌다. 예전에는 2-3년 공부해서 합격을 하였으나 지금은 5-6년 머리를 싸매고 공부하는 게 보통이다. 막상 합격을 해도 갈 길은 첩첩산중이고~

또 자격증을 땄다고 아무렇게 개업하는 게 아니다. 공인중개사도 자격사이기 때문에 고객에게 믿음을 주는 인품이 있어야 하고, 사회적 기반과 경력이 보여야 한다. 당신이라면 20대 새파란 중개사에게 몇 억짜리 매물을 의뢰하겠는가?

막상 개업을 해도 중개업소 상호간에 유대가 돈독해야 한다. 부동산중개업계에서 독불장군은 있을 수 없다. 더러는 기존업소 자리에 권리금을 주고 개업하는 일도 있지만, 자기하기 나름이고, 자칫 더 큰 손해를 볼 수 있다.

넷째, 노후 부동산재테크요령

문제는 노후세대들의 부동산재테크다. 잘못 투자했다가는 있는 돈까지 까먹고 빈털터리가 될 수 있기에 투자라면 벌벌 떠는 사람도 있다. 은퇴를 하면 다달이 월세 들어오는 것을 좋아하는데 나중에 본전이 밑질 수 있으니 조심하시라.

아파트 투자는 다주택자가 될 수 있고, 대출에 어려움이 있거나, 역전세를 대비해야 하므로 옛날처럼 함부로 투자하는 일은 삼가야 한다. 집 여러 채 놔두고도 현금이 안 돌아 가난하게 사는 사람이 제일 딱한 사람이다.

지금은 아파트 시장의 열쇠가 잠긴 것도 아니고, 풀어진 것도 아니어서 함부로 투자할 시기가 아니다. 또 이런 세월은 3-4년 이어질 수 있다. 필자는 요즘 투자 상담도 토지투자를 권하고 있고, 입지는 서평택 일대의 농림지나 관리지역을 추천하고 있다.

평택은 전 지역이 항구. 신도시. 복선전철. 삼성전자. 미군부대 등의 호재로 개발 진행 중에 있기 때문이다. 토지는 개발이라는 호재를 업어야 값이 오른다. 투자에 대한 문의사항은 다음카페 ‘21세기부동산힐링캠프’를 이용하면 자세히 알 수 있으니 12월9일부터 개최하는 무료 투자세미나를 이용하시기 바란다.

한국 사람들은 성질이 급하다. 따라서 부동산투자도 보통 1-2년이라는 단기를 선택한다. 이익이 적더라도 단기로 끝내고 빠져나와야 직성이 풀리는 성질이다. 그러나 토지투자는 최소 5년, 아니면 10년을 봐야 풍성한 열매를 맺을 수 있다.

투자에서 중요한 것은 실전이다. 부동산 공부를 많이 했을지라도 실천하는 게 가장 중요하다. 부동산투자에 대해 쫙 뀌고 있다 해도 실천이 없이 머리로만 하면 뭣하겠는가? 작을지라도 실제투자를 해보노라면 자신의 실력을 스스로 평가하게 될 것이다.

지금도 밤을 새워 열심히 공부하는 당신~
뜻이 있는 곳에 길은 있다. 부족한 노후재산 어서 채우고, 어렵다는 공인중개사시험에 합격하여 자그마한 사무실 벽에 자격증을 걸어보자. 그리고 개업공인중개사로 열심히 일해보자. 필자는 그대들의 선배가 되기를 원하노라.

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