비싼 땅은 어떤 땅?…지역ㆍ지구 따라 몸값 천차만별

입력 2022.01.11 10:49

용도에 따라 가격 정해지는 토지

지난 3∼4년 동안 아파트값이 올라 집을 여러 채 갖기 보다는 똘똘한 한 채 갖기를 원하고 있다. 서울에서는 12억원 정도, 수도권에서는 8억원 정도, 광역시나 대도시에서는 5억원 정도, 지방에서는 3억원 정도는 돼야 ‘똘똘한 한 채’ 범위에 들어간다.
 
양도세ㆍ종부세 등 세금이 오르고 다주택자들에 대한 회초리가 갈수록 심해지니 이제는 다자투자에 대한 매력이 땅에 떨어지고 있다. 지방에서는 3억짜리 4채를 가져야 서울에서 똘똘한 놈 한 채를 가질 수 있다면 당신은 지방 4채와 서울 한 채 중 어느 것을 갖겠는가?
 
뾰쪽한 재주가 없을지라도 돈을 버는 방법은 다 알고 있어야 한다. 아무런 재주가 없어도 돈이 돈을 번다는 원리를 알고 있으면 그게 바로 돈을 버는 재주이고, 재주 중에서는 그 재주가 최고다.
 
집을 여러 채 사서 세를 놓으면 월세 받아 돈 벌고, 집값 올라 돈을 번다. 꿩 먹고, 알 먹고, 도랑 치고, 가재 잡는 격이다. 이런 일거양득(一擧兩得)을 누가 모를까마는 그러나 그게 마음대로 안 된다.
 
또 돈이 돈을 번다는 뜻은 적은 자본으로 많은 자본을 만든다는 말이나 다름이 없다. ‘갭 투자’가 바로 그렇다, 따라서 이 세상 모든 장사들은 적은 돈을 많은 돈으로 만들기 위해 애쓰는 사람들이고, 당신도 예외는 아닐 것이다.
 
아파트 거래가 멈추고 시세가 하락하자 매매가 전국적으로 멈췄다. 특별한 재주 없이 적은 돈으로 많은 돈을 만드는 부동산 선수들의 다음 가야 할 길이 궁금하다. 어디로 가고 있을까? 집 투자 다음에 가야 할 길은 안전이 우선이므로 토지시장으로 갈 것은 불을 보듯 뻔한 일이다.
 
예로부터 땅 투자는 망하는 일이 없기에 땅 투자 잘 한 사람들은 다 부자가 됐었다. 그러나 땅 투자를 하려면 돈도 많이 있어야 하지만, 땅의 ‘지역' '지구’ 정도는 알고 덤벼야 한다. 이 세상천지가 모두 땅인데 땅에 무슨 지역. 지구가 있을까?
 
땅은 기본이 농림지다. 농림지일지라도 군대처럼 계급이 복잡하다. 하사관일지라도 중사와 상사가 있고, 장교급일지라도 소위, 중위 등 계급이 다양함과 같다. 사병이 입대하면 훈련병이다. 훈련을 마치면 일등병이고, 업무는 그때부터 시작된다.
 
사병도 늘 진급을 하면 일등병에서 원사까지 올라간다. 우선 어느 지역의 땅을 용도지역이라고 하자. 어느 지역의 부대를 A 부대라 함과 같다. 용도지역이란 해당 땅에 대한 업무의 나눔이다. 그 A 부대의 주 업무는 포병이다.
 
용도지역의 분류를 보면 도시지역은 주거지역. 상업지역. 공업지역. 녹지지역으로 구분되며, 도시 외 지역은 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 구분되어 관리되고 있다. 같이 군대를 갔어도 누구는 보병으로 근무하고, 누구는 포병으로 근무하는 이치나 별반 다를 바 없다.
 
용도지역 안의 주거, 상업, 공업, 농림 지역 등은 그 성격이 분명하고, 국립공원과 같은 자연환경보전지역의 경우는 한번 지정되면 바뀌기가 힘든 상황인 땅도 있으며, 녹지지역이나 관리지역의 경우 부동산경기나 정부 정책, 지역 현안 등에 따라 다양하게 활용될 수 있는 땅도 있다.
 
녹지지역은 자연녹지지역. 생산녹지지역. 보전녹지지역으로, 관리지역은 계획관리지역. 보전관리지역. 생산관리지역으로 나뉜다. 다른 규제 조건이 동일하다면 녹지지역에서는 자연녹지지역이나 생산녹지지역에 투자하는 게 옳다.
 
자연녹지지역의 경우 100평 단위로 분할도 가능하고, 비교적 주거지역에 가깝게 위치하고 있다. 생산녹지지역의 경우 자연녹지지역에 비해 1,000평 단위로 분할이 가능하고, 조례에 따라 1,200평이 넘어야하기 때문에 추가적인 확인이 필요하다.
 
대지면적 대비 1층 바닥면적 비율이 건폐율이다. 건폐율과 용적률은 한필지의 토지위에 건축할 수 있는 건축물의 면적을 의미하는 것으로 도시의 기반시설(도로, 학교, 상 · 하수도 등)에는 일정한 수용능력이 있음을 알아야 한다. 해당 지역에 무분별하게 건물을 지으면 이 기반시설 수용능력이 한계를 넘어서서 생활이 불편해 질수 있기 때문이다.
 
난개발을 막기 위해 용적률과 건폐율을 두어 지역의 밀도를 관리하고 있기에 전국의 토지는 각 하나의 용도지역을 가지고 있고, 그 용도지역은 건폐율과 용적률이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 이를 규정하고 있다.
 
건축행위를 하고자 할 경우에는 용도지구, 용도구역, 건축법, 도로법, 조례 등에 의해 최고요율에서 가감해지기도 한다. 건폐율과 용적률만 놓고 본다면 요율이 높은 토지가 당연히 효용이 높기 때문에 토지가격이 높게 된다.
 
용적률은 한필지의 토지위에 건축할 수 있는 건축물의 연면적을 말하는데 예로 100평의 토지가 용적률 200%에 해당한다면 그 토지위에 지을 수 있는 건축물 바닥면적의 합계가 1, 2, 3층을 다 합해도 200평을 넘어서는 안 된다. 지하층, 지상주차장면적, 주민공동시설면적 등은 포함되지 않는다.
 
다시 예를 들어 한 필지인 100평의 토지가 제1종일반주거지역(건폐율 50% 적용, 용적률 200%)에 해당된다면 일단 건폐율에 의해 1층에 바닥면적을 50평으로 짓고 그 위로 용적률에 의해 200평을 올릴 수 있는데, 바닥면적 50평짜리를 4층 높이로 짓거나 바닥면적 40평으로 5층을 지어도 된다. 지하층은 몇 층이 되더라도 용적률과 건폐율에 적용을 받지 않음을 알자.

 
▶수원대 평생교육원 부동산학과 봄학기학생모집안내 윤지영 전문가 010-7124-6964
 
▶글쓴이  윤 정 웅
-수원대평생교육원 교수(부동산. 법률) 
-21세기부동산힐링캠프 대표 http://cafe.daum.net/2624796
-부동산힐링캠프 대표중개사 http://cafe.daum.net/6816627
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윤정웅
2022년 01월 11일


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