선분양과 후분양 장단점

입력 2021.07.26 08:40

상가 분양받았는데 기둥이 있다면?

 건물분양은 선분양이 있고, 후분양이 있다. 선분양은 입주자 모집과 동시에 도면이나 견본주택을 보여 그와 같이 분양한다는 것이고, 후분양은 건물을 다 지어놓고 가격을 정하여 건물을 부분적으로 나누어 파는 것이다.
 
선분양은 계약금을 받고 중도금은 순차적으로 나누어 받으며, 입주 때 잔금을 받으므로 돈을 여러 번 내거나 중도금을 대출로 전환할 수 있어 입주자의 부담을 줄일 수 있는 장점이 있다.

후분양은 새 건물을 다 점검하고 바로 입주하는 장점도 있다. 그러나 우리나라 건설사 사정은 건축비를 건설회사에서 다 준비해야 하는 영세성 때문에 선분양을 선호하고, 수분양자도 돈을 나누어 내는 선분양에 익숙해져 대부분 선분양으로 건물을 분양하고 있다.
 
그런데 아파트, 오피스텔, 상가 등 대부분의 건물들이 선분양으로 계약을 해놓고 입주 때 당초 약정과 다른 건물을 내놓는다면 어찌해야 할까? 입주를 안 하자니 이미 중도금까지 대출로 처리해놨기 때문에 자칫 손해를 볼 수 있고, 다르게 지어진 부분을 구체적으로 입증하기도 어려워 지루한 법정싸움이 시작되기도 한다.
 
요즘 선분양으로 분양한 건물들이 입주 때 계약조건과 상이하게 지어 입주자의 속을 상하게 하는 일들이 늘 일어나고 있는데 예를 들어가며 대처방법을 공부하도록 하자.
 
1. 입주하려고 보니 상가 점포 안에 커다란 기둥이 서있다면 어찌해야 할까?
 
처음 분양받을 때 도면에도 없던 둥그런 기둥이 점포 안에 서있다. 그 점포는 불편해서 사용하기도 어렵고, 점포의 가치도 떨어질 것이 분명 하다. 그런 점포를 잔금 다 주고 들어가야 할까? 그 문제를 법적으로 짚고 넘어가야 할까?
 
최근 경기도 하남 미사강변도시내 A상가 수분양자 19명이 법원에 제기한 매매대금 반환청구소송에서 계약취소를 주장한 11명의 분양계약이 모두 취소대상임을 인정하며 취소를 주장한 수분양자의 분양대금 전액 및 2년 동안의 법정이자를 지급하라고 선고했다.
 
또 손해배상만을 주장한 나머지 8명의 수분양자들이 청구한 손해액의 90% 상당을 손해액으로 인정함과 동시에 이들에게 3년 동안의 법정이자를 지급하라고 선고했다. 상가를 분양하면서 공간 활용을 제약할 수 있는 기둥, 공조시설, 화단 등의 존재를 미리 알리지 않았다면 계약 해지 사유에 해당한다는 법원의 판결인 것이다.
 
2. 다른 예의 사례에서는 100평 점포를 분양받은 수분양자가 입주 때 인테리어 공사를 하면서 아무래도 실내 점포가 좁아 측정을 해보니 실 평수가 50평으로서 평균 65평인 점포에 비해 너무 비좁다는 사실을 발견하고 항의한 일이 있다.
 
이 수분양자가 법적으로 대항한다면 손해를 복구할 수 있을까? 아니면 지어진 대로 승인하고 입주해야 할까?
 
달랑 1층에 몇 개 있는 점포는 거의 실제평수가 나오지만, 여러 층으로 지어졌거나 복도, 계단, 화장실 등 부속 시설이 있을 때는 실제평수가 거의 절반에 이를 수도 있으므로 재판을 걸어도 꼭 이긴다는 보장이 없다.
 
따라서 이런 건물은 실제 평수가 들쭉날쭉할 수 있으므로 점포사용에 영리하게 대처해야 한다.
 
3. 요즘 주택시장이 늘 신고가를 찍으면서 투자를 멈추고 토지 쪽으로 투자가 밀리는 현상이 일어나고 있다. 땅도 땅 나름인데 어떤 땅에 투자해야 할까? 또 지역은 어디가 가장 적합할까?
 
땅은 장기와 단기로 봐야 한다. 단기는 5년 이상, 장기는 10년 이상으로 보고 투자하되 아무데나 사는 게 아니라 반드시 개발지역이라야 한다. 5년 단기로 볼 땅은 자연취락지구, 계획관리. 생산관리, 자연녹지 등으로 진입로가 좋은 땅이라야 한다.
 
10년 이상 장기투자용 땅은 개발지부근에 있는 땅이거나 농림지 중 교통이 좋은 지역이라야 한다. 현재 수도권에 있는 땅 중에서는 자동차크러스터까지 들어설 평택이 가장 좋은 투자여건을 가지고 있고, 거래도 순조롭게 잘 되고 있다.
 
개발지 토지구입 자금은 어느 정도 있어야 하는가?
일률적인 금액은 정할 수 없고 대개 3억에서 10억을 보고 있으며 투자규모는 300평 내지 1500평을 선호한다.
 
자신이 직접 개발한다면 어떤 용도가 좋을까?
작은 땅은 편의점, 커피숍. 가게 등 2층으로 짓는 게 좋고, 큰 땅은 창고, 공장 등 대형 건물을 짓도록 하되 최하 2층을 봐야 한다.
 
수원대 평생교육원 부동산학과 가을학기학생모집 중
(문의 010-7124-6964 윤지영 조교수)
 

글쓴이 : 윤 정 웅
수원대학교 평생교육원 교수(부동산. 법률)031-213-4796, 010-5262-4796
21세기부동산힐링캠프 대표. http://cafe.daum.net/2624796
부동산힐링캠프 대표중개사 http://cafe.daum.net/6816627
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윤정웅
2021년 07월 26일


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