부동산 가격의 왜곡(歪曲)

입력 2019.09.10 13:35

유동성자금의 쏠림현상

침체기였던 2013년만 해도 서울내 4억대 아파트들의 매매가와 전세가 차이가 불과 3000만~5000만원 정도로 전세가율이 95%에 육박했었습니다.

언론이나 뉴스에서 지속적으로 경제의 어려움을 강조하다보니 실수요자든 가수요자든 너나 나나 할 것 없이 매매보다는 전세를 찾으면서 앞으로 추이를 지켜보자는 관망세가 지배적이였던 것이죠.

경제사정의 불안함으로 인해서 거래량은 바닥이었고 심리지수도 도저히 회복할 기미가 보이지 않다보니 부동산 매입의사를 밝히면 부동산소장님들이 굉장히 의아한 눈초리로 바라보곤 했었습니다.

6년이 지난 2019년 9월 현재 부동산시장은 침체기를 끝내고 상승기를 이어오다 잠시 숨고르기를 한 뒤 활황기에 접어들었습니다. 지금은 호가가 거래가가 되는 상황까지 벌어지고 있는데요. 가격 안정화를 명목으로 온갖 규제책이 쏟아지고 있지만 아직 날뛰는 말의 고삐를 잡지는 못하고 있는 실정입니다.

2년 전인 2017년 까지만 해도 구축아파트와 분양권거래가 주를 이루면서 가격상승을 주도(1차 상승기)했다면 최근에는 분양권과 함께 고수들의 영역이라 여겨졌던 정비사업까지 확대되는 추세(2차 상승기)로 이어지고 있습니다.

아마도 기준금리 인하로 인한 불안한 경제성장률과 좌표를 잃은 풍부한 유동성자금 그리고 부동산정책이 가리키는 시그널로 인해 안전자산이라고 여겨지는 투자처만 공략하는 미래가치를 담보한 가치투자의 결과로 보여집니다.

대표적인 가치투자처인 정비사업은 도시 및 주거환경정비법 절차에 의해서 관리처분인가를 득하면 철거와 이주를 하고 분양하는 것이 수순인데 국토부에서 발표한 민간부분 분양가상한제의 여파로 재건축아파트들이 분양을 미루거나 못하고 있는데요.

분양가상한제 발표로 인하여 미래가치를 담보하는 재건축아파트보다 기존의 신축아파트들의 가격이 높게 형성되는 기이한 현상도 일어나고 있습니다. 당장에는 재건축아파트의 가격은 하락하는 것으로 보이지만 신축아파트의 가격이 상승하면 할수록 재건축아파트의 미래가치는 더욱 치솟을 것입니다.

김현미 국토부장관은 8월 13일 tbs 라디오 '색다른 시선, 이숙이입니다'에 출연해 ""참여정부 때 부동산 가격이 많이 올라 분양제도, 세제, 금융 등 손보고 2007년 분양가 상한제도 도입해서 부동산 시장이 안정됐다"며 "그러나 2013∼2015년 이런 모든 규제가 풀려 부동산 시장이 오르고 과도한 가계 부채, 이에 따른 내수 침체 등으로 연결됐다", "과천에서 4천만원까지 나왔다는 것은 강남에서 6천만원, 8천만원이 나온다는 것이고, 시세가 1억원이 된다는 것인 만큼 이런 시그널(신호)을 막고 악순환의 고리를 끊기 위해 분양가 상한제를 확대했다"라고 전했는데요.



위 그래프를 보면 2017년까지는 침체 후 안정세를 보였던 가격이 2017년 <8.2대책>을 발표한 이후 2018년 무려 12.77%가 상승했습니다. 잘못된 정책이 반영된 결과죠.

대표적인 고가아파트인 서초구 반포동에 소재한 아크로리버파크아파트를 예로 살펴보면 전용 59.97㎡ 가격이 2016년부터 2017년 6월까지 12억대에서 14억대로 안정적으로 거래되다가 <8.2대책>을 기점으로 2017년 7월 신고가로 15.5억에 거래되었고 이후 연일 신고가를 경신 후 2019년 6월에 19.6억으로 주춤했지만 분양가상한제 발표를 앞둔 2019년 7월6일 21.35억, 7월18일 22.1억으로 거래되면서 3.3㎡당 9200만원에 거래되었습니다. 이 역시 잘못된 정책이 반영된 결과입니다.

정부는 데이터를 면밀히 살펴 사실만 말씀해 주셔야지 국민들이 올바른 판단을 할 수 있습니다.



위 표는 apt2you의 자료를 편집한 것으로써 최근 3개월내 분양한 아파트의 청약경쟁률입니다.

2019년8월27일부터 8월30일까지 청약한 이수 푸르지오 더 프레티움과 그 이전에 청약한 아파트를 비교 분석할 필요가 있는데요.

청량리역 롯데캐슬 SKY-L65, 서초그랑자이, e편한세상 백련산은 평균경쟁률 16.53:1, 42.63:1, 32.65:1 로 나타났지만 이수 푸르지오 더 프레티움은 203.75:1로 평균 6.6배가 넘는 경쟁률이 나왔고 최고경쟁률 또한 일부 평형대자료가 누락된 것을 감안하더라도 501.56:1로 전무후무한 경쟁률을 기록했습니다.

분양가상한제에 따른 신규공급이 부족할 것이라는 정부의 시그널이 청약 경쟁률에 그대로 반영된 결과입니다.

신축을 누르면 분양권이 튀어 오르고 분양권을 누르면 정비사업 튀어오르는 것을 확인했음에도 불구하고 분양가상한제를 민간주택에도 할 것이라는 발표를 하니 어찌 신축아파트가 안 오를 수 있겠습니까.

잘못된 정책이 왜곡된 가격을 만들고 있습니다.


신희창[shc0428@hanmail.net]
2019년 09월 10일


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