시세가 안 오르거나 전세가율이 높으면 피해라

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절대 사면 안 되는 아파트 '쏙쏙' 골라내는 법

오은석
북극성부동산재테크 대표
직장인 재테크, 우리는 부..
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최근 칼럼 - 집값 하락을 대비해 준비해야 할 것은?- 가슴 뛰는 삶 vs 가슴 답답한 삶
지금 전국 아파트 집값은 춘추전국시대다. 서울은 강남에 이어 강북까지 상승세가 무섭게 확산되고 있는 반면 수도권은 공급물량이 많은 지역과 매수세가 강세인 지역이 극명하게 대조된 모습을 보이고 있다.

평택, 안산, 오산, 시흥 등 공급물량이 과다한 지역은 매달 하락폭이 커지고 있지만 성남, 안양, 하남, 구리 등은 가파른 상승세를 이어가고 있다.

지방은 광주나 대구 등 일부 지역을 제외하고는 전체적으로 약세를 나타내고 있으며 충청도와 경상도 등 입주물량이 몰린 지역은 매매가격뿐만 아니라 전셋값까지 실종되면서 매우 빠른 속도로 가격이 떨어지고 있다.

부동산 시장이 이렇다 보니 집이 있든 없든 사람들의 혼란은 가중되고 있다. 하락하는 지역에 거주하는 사람들뿐만 아니라 상승하는 지역에 내 집 없이 전세나 월세로 거주하는 사람들은 망연자실한 모습이 역력하다.

정부의 강력한 부동산 대책이 발표된 작년 이후 지금까지 오히려 집값이 급등하는 모습을 보이자 지금이라도 내 집 마련을 해야 한다며 서두르는 사람들이 있는가 하면, 단기간에 너무 올라 거품일 가능성이 크다면서 좀 더 기다려보자는 사람들도 있다.

이럴수록 내 집 마련은 세밀한 조사와 철저한 계획을 바탕으로 접근해야 한다. 조급함에 아무 집이나 무턱대고 샀다가는 오히려 낭패를 볼 수 있기 때문이다.

일반적으로 부동산 전문가들은 집을 고를 때 입지나 학군, 교통이 좋은 곳, 미래 가치가 있는 지역 등으로 가라고 말한다. 그러나 말이 쉽지 전문가가 아닌 사람들이 공부를 하고 경험을 쌓지 않는 이상 이런 아파트를 선택하는 것은 결코 쉽지 않다.

앞으로 내 집 마련에 대한 계획이 있다면 지금부터 필자가 제시하는 조건의 아파트는 피하길 바란다. 집값이 전혀 움직이지 않을 뿐만 아니라 팔고 싶을 때 원하는 시기와 가격으로 팔리지 않아 후회할 수 있기 때문이다.

첫째, 상승장에도 시세가 오르지 않는 단지는 피한다. 같은 지역 내에서도 가격이 오르는 단지와 오르지 않는 단지가 있다.

예를 들어, 직장, 학교, 편의시설 등을 고려해 A 지역을 선택했다고 하자. A 지역 내에는 10개의 단지가 있고 각 단지마다 일장일단(一長一短)이 있어 어떤 단지를 선택할지 고민일 때가 있다. 이럴 때는 먼저 단지별로 아파트의 시세를 조사해야 한다. 한국감정원, 네이버 등 단지의 시세를 확인할 수 있는 사이트는 많다.

실제 요즘 가격 상승이 이어지고 있는 서울 관악구의 두 단지를 비교해 보자.

두 단지의 시세 그래프를 보면 최근 3개월간의 가격 상승폭은 비슷하다.

그러나 3년을 기준으로 놓고 비교하면 A단지와 달리 B단지는 거의 보합세를 유지하고 있다가 최근에서야 상승하는 모습을 보였음을 알 수 있다. 동일 기간 상승하는 아파트와 달리 가격이 상승하지 않는 아파트는 반드시 이유가 있다. 그리고 그 이유의 집합체가 바로 시세로 반영되어 가격을 형성하는 것이다. 따라서 위의 경우 두 단지만 놓고 봤을 때 B단지는 피하는 것이 좋다.

둘째, 전세가율이 너무 높은 단지도 피해야 한다. 조건은 동일한데 주변 단지 중에 유독 전세가율(매매가격 대비 전셋값)이 높은 단지는 피하는 것이 좋다.

전세가율이 높을수록 매매수요보다는 전세수요가 많을 가능성이 크다. 즉 전세가가 매매가와 거의 비슷함에도 불구하고 전세로 그 집에 거주한다는 것은 연식, 구조, 학교, 교통 등 조건상으로 매매하기에는 꺼려지는 이유가 있다는 반증이다.

특히 주변에 새 아파트가 입주할 시점이 가까워지면 전세가율이 높아지는 경향이 있는데, 이는 새 아파트가 입주할 때 그곳으로 옮겨가려는 잠재적 대기수요가 전세수요로 머물러 있기 때문이다. 추후에 전세수요의 상당수가 새 아파트로 이동하면 기존 아파트는 전셋값이 하락하고 매매가격 역시 동반해서 조정될 가능성이 크다.

따라서 내가 선택할 단지가 다른 단지에 비해 전세가율이 너무 높은 단지는 아닌지 반드시 확인하는 습관을 갖는 것이 좋다.

셋째, 매매가격이 평균 이하보다 낮은 단지는 피한다. 모니터링 하고 있는 단지 중에 본인이 선택하려는 단지가 다른 단지에 비해 매매가격이 현저하게 낮다면 이 역시 피해야 할 단지다. 매매가격이 주변 단지에 비해 낮다는 것은 그 단지가 저평가됐을 가능성보다는 저렴한 가격으로 지속되는 이유를 가지고 있을 가능성이 높기 때문이다.

‘저평가’된 단지는 추후 호재 등으로 평가 받을 수 있는 반면, 가격이 ‘저렴하게’ 형성된 곳은 사람들이 피하는 다양한 이유로 인해 재평가되기 어려운 단지라고 이해하면 된다.

저렴한 가격이 형성된 단지는 지역 내에 호재가 있더라도 매매가격이 높은 단지의 매매가격 상승폭을 못 따라가고 격차만 더 벌어질 수 있기 때문에 지역 내 유난히 가격이 저렴한 단지는 피하는 것이 좋다.

아파트는 매수하는 것보다 매도하는 것이 더 어렵다. 성급히 취득한 아파트가 가격도 오르지 않고 팔기도 힘들어서 골칫거리로 남아 후회를 하기보다는 매수할 때부터 꼼꼼하게 오를 수 있는 아파트를 선택하는 것이 무엇보다 중요한 때이다.

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