통일후 북한 부동산 어디가 유망하나

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신의주와 개성, 평양 유망

박상언
(저서)나는 주식보다 연금..
現 유엔알컨설팅 대표
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'북한에서는 중국을 마주보고 있는 신의주와 개성 평양이 유망하다. 개성은 산업단지가 위치해 있고, 평양은 북한 수도다'.

북한 지역 토지의 원소유주는 상당부분 남한에 거주한다. 북한에서 토지 개혁을 할 때 지주들이 대거 남한으로 내려왔기 때문이다. 일단 통일이 되면 북한은 수복지구가 된다. 지난 1950년 한국전쟁 이후 철원 일대를 수복했을 때는 원소유주에게 돌려준 바 있다.동독에서도 원소유주에게 토지를 돌려줬는데 이 과정에서 엄청난 소송이 발생했다. 즉 법적으로 소유권을 확인후 북한 부동산에 투자해야 한다.

독일에서도 서독 주민이 구동독 지역 주택의 과잉 공급을 낳았는데 공실이 늘고, 임대료 수입이 생기지 않으면서 투자자들은 실질적으로 손실이 컸다 따라서 통일후 북한에 투자할경우는 철저하게 평양, 개성. 신의주들 대도시이거나 발전가능성 있는 도시에 압축 투자해야 한다.  

한강변에 홀린 강남 부자들, 대동강변에 몰릴듯

한강변 아파트에 대한 투자 성공 경험으로 북한 대동강변의 아파트에 돈이 몰려 단기간에 급등할수 있다.

2017년 82층 높이로 준공된 '평양 여명거리'(려명거리)아파트를 비롯한 초고층 아파트가 즐비하다. 어느 대도시 나라처럼 평양도 서울처럼 한강처럼 대동강중심으로 시가 구성되어 있다 평양의 압구정은 평양시 중구역 창광 거리다.

서울의 강남구는 강의 남쪽에 있지만 평양의 강남은 서울로 치면 강북이다. 동대원구 위쪽의 대동강구도 입지가 좋고 . 대동강 위쪽에는 중구와 모란봉구가 중심축을 이루고 있다.

평양의 보통 아파트는 약 25평 규모고 방이 두, 세칸 정도 고 고위간부나 특별계층이 사는 신축 아파트들은 30-50평 규모다. 주로 평양 광복 거리에 지어진 아파트다 평양의 압구정동인 창광거리도 북한의 특권층이 모여 사는 주거단지이다. 이곳은 거의 40-60평 규모다. 통일후 이 지역을 중심으로 남한 투자자들이 몰릴 것이다
   
실제 1년사이 평양의 아파트 가격이 50% 이상

강남부자들이 가장 눈독들이는 것중의 하나는 대동강변에 들어서는 주상복합 형태의 40층이 넘는 고층 아파트들이다.평양 대동강변의 최고급 아파트 가격은 6~7만 달러에 거래되고 있다 3-4개의 방과 2개의 화장실을 갖추고 가구 등 최고급 인테리어가 완비돼 있고 주로 외교관과 해외 무역일꾼들이 살고 있다경제난으로 고급주택 공급이 사실상 중단돼 집값이 더 올라 갈수도 있다.

평양에서 돈벌라면 집부터사야 된다는 말이 유행한다.

평양에서 거래되는 평균 아파트 시세는 평균 1억원이고, 대동강 조망 등 입지가 좋은 물건은 2억~3억원에 매매가가 형성된 것으로 전해진다.
거래 가능한 북한 아파트

사회주의이지만 북한의 아파트도 분명히 시장에서 거래된다. 이른바 '돈주 아파트('돈주'들이 지은 고급 아파트)'만 중개하는 중개인도 있다. 부동산 중개인들이 거점으로 삼고 있는 대표 지역은 대동강변에 위치한 선교구역으로 주택 거래 수수료는 팔고사는 쪽에서 모두 주택가격 2%를 낸다.

우리나리의 주택가격은 역세권이나 조망권 직주근접을 많이 따진다. 평양의 경우 주택가격은 주로 역세권인지 , 시세권 (시장과 가까운지) 도둑 전기를 끌어다 쓸 수 있는 위치인지에 따라 결정된다. 우물이나 펌프가 있어 물 문제를 해결할 수 있는지도 중요하다.

북한 내 주택 거래는 우리처럼 소유권을 매매하는 개념이 아니라 주거권을 사고 파는 개념이다. 북한 주택은 국가 소유로 돼 있어 소유권 이전은 불가능하다. 주택 매매 때는 북한 원화에 비해 상대적으로 안전한 중국의 위안화와 미국의 달러화가 통용된다.

거주하기에는 불편할수도

외형은 보기 좋지만 직접 거주하기에는 너무 불편할수도 있다. 지금 북한에서는 전기가 매우 부족하여 평양도 중구역을 제외한 지역에서는 하루 3~6시간밖에 전기를 공급하지 못하고 있다. 50층 되는 고급아파트의 전기가 끊기면 사람들은 집에 올라갈 수 없고 아파트의 난방도 수돗물 보장도 문제다.

온수난방이 제대로 되지 않으므로 전기로 해결해야 하는데 그를 어떻게 해결할지 방안이 없다.
군부에 의해 채 1년이 안된 공사기간 에 걸쳐 지어졌기 때문에 직접 실거주하는 것은 안전진단 검사이후 하는게 좋아보인다

신의주와 개성 평양유망

북한에서는 중국을 마주보고 있는 신의주와 개성 평양이 유망하다, 개성은 산업단지가 위치해 있고, 평양은 북한 수도다.

북한 지역 토지의 원소유주는 상당부분 남한에 거주한다. 북한에서 토지 개혁을 할 때 지주들이 대거 남한으로 내려왔기 때문이다. 일단 통일이 되면 북한은 수복지구가 된다. 지난 1950년 한국전쟁 이후 철원 일대를 수복했을 때는 원소유주에게 돌려준 바 있다.

유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr)

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